Bank Tanah Perumahan Rakyat : Menuju Kenyataan yang Omni?

KOLOM – Tak ada negeri di awan seperti syair manis Katon Bagaskara. Yang nyata  hunian negeri bumi, seperti lagu ‘Godbless’  bertitel  ‘rumah kita’.  “Lebih baik di sini, rumah kita sendiri / Segala nikmat dan anugerah yang kuasa”, dari syair ‘rumah kita’  itu melagukan  hak atas rumah untuk semua  atawa omni –dari bahasa Latin.  Yang musti dipenuhi tanpa diskriminasi. Meminjam kovenan internasional tentang ekonomi, sosial, budaya,   bahwa  hak atas hunian adalah anugerah hak sosial (granting of social rights)  –adalah tugas negara(wan).

Selagi hunian tempat tinggal alias rumah bertumpu di bumi, maka tanah menjadi soal  krusial dalam urusan  perumahan-cum-perkotaan.  Tak terbantahkan, defacto harga tanah mahal dan  terbawa  mekanisme pasar yang tidak efisien. Itukah etalase relasi kegagalan pasar (market failure)?  Terlebih  di kawasan perkotaan pun  zona komersial, harga tanah melambung melampaui timbangan ekuilibrium.  Seperti hendak ke  negeri di awan harga menjejak.

Kapitalisasi nilai tanah sebagai barang modal  –grafiknya acap bergerak melonjak. Nilai gunanya tak cuma seukuran persil lahan sekian kali sekian. Panorama indah pandangan mata, bahkan iklim udara bugar lingkungan sekitar, pun  hadirnya molek awan cumulonimbus bercorak putih dan bertumpuk tebal;   turut “dijual”.  Koefisien ketinggian ruang ada harganya.  Label  indikasi geografis –lokasi, lokasi, dan lokasi– yang melekat dan dilekatkan pun demikian bernilai pula.  Yang dikapitalisasi bukan hanya obyek lahan, namun lahan yang bugar-berdandan. Lokus properti yang bergengsi. Naming rights ada angka nilainya.

Rupanya bagi Eamonn Butler (2018), profit tak hanya uang. Tetapi juga pemandangan indah. Selain produktif, Pak Butler –yang Direktur lembaga think-thank  Adam Smith Institute itu–, membangun narasi bahwa modal  juga bersifat demokratis. Postulat saya: kota yang tertata-layak-cerdas, pun bahagia-berkelanjutan dan demokratis, adalah modal bagi (ekonomi) kota!

Faktanya, harga tanah melebihi relasi  hukum permintaan dan penawaran. Ada seluk-beluk beraroma spekulasi. Akibatnya, eskalasi harga jual perumahan rakyat –dan sudah tentu rumah komersial–  tidak mudah dikontrol.  Apalagi belum ada badan penyangga penyedia perumahan rakyat, seperti “BULOG” yang menyangga bahan pokok. Karenanya perlu penyediaan tanah untuk perumahan rakyat. Ijtihat membentuk badan khusus bank tanah  perumahan rakyat –bertahun-tahun tabah digemakan  The HUD Institute.

Adakah bank tanah dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA)? Mari menelisik ketentuan UUPA. Ikhwal hukum tanah, pasti bertemali UUPA. Hukum yang mengatur pertanahan yang bertumpu pada “aturan pokok” yang diagungkan sebagai pemutus hegemoni hukum agraria (agrarish wet) produk kolonial Hindia Belanda. Apa ihwal yang membedakan UUPA dengan agrarish wet buatan Belanda?

Hal penting UUPA yang membedakan  prinsip penguasaan tanah penjajahan Belanda adalah konsep Hak Menguasai Negara (HMN).  Pada asasnya Negara bukan pemilik tanah. Tentu Negara bukan Pemerintah.   Prinsip HMN  dianut  Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 bahwa “Bumi dan udara dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara…”.

Merujuk Pasal 14 ayat (1) UUPA, diperintahkan membuat rencana umum persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah untuk (1) keperluan negara, (2) keperluan peribatan, (3) keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan, dan lain-lain kesejahteraan, (4) keperluan memperkembangkan produksi pertanian, peternakan, dan perikanan dan yang sejalan itu, (5) keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi dan pertambangan.

Majelis pembaca yang bersemangat.  Untuk mengokohkan  dasar hukum bank tanah, maka Pasal 14 ayat (1) UUPA mesti dimaknai sebagai norma yang hidup. UUPA sebagai hukum yang hidup (living laws). Mengapa? Sebab Pasal 14 ayat (1) UUPA yang terbit tahun 1960 belum bertemali langsung dengan hak  konstitusional  bertempat tinggal   Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 (amandemen  kedua)  –yang merupakan penyegaran konstitusi via  reformasi UUD 1945.  K.C. Wheare (1966)  yang menulis buku teks ‘Modern Constitution’  menyebut keinginan memulai yang baru dalam bernegara –yang terus bertumbuh itu– dengan “desire to make a fresh start”.

bersambung ke hal berikutnya…..