Propertynbank.com – Pagi itu di Jakarta, panggung pembangunan digelar dengan rapi. Spanduk besar membentang, kamera menyala, mikrofon berdiri tegak seperti saksi.
Di forum itu, adik Presiden Pabowo Subianto: Hashim Djojohadikusumo memaparkan progres program besar pemerintahan Prabowo Subianto. Hunian vertikal di atas tanah/lahan milik PT Kereta Api Indonesia diresmikan—simbol bahwa pemerinrah bergerak serempak.
Namun di balik seremoni itu, terungkap satu pertanyaan yang jauh lebih jujur. Presiden pernah bertanya kepada adiknya, mengapa pembangunan tiga juta rumah berjalan lambat?
Pertanyaan itu seperti lirik dari lagu Bimbo:
“Ada anak bertanya pada bapaknya, buat apa berlapar-lapar puasa…”
Hari ini, rakyat pun bertanya: untuk apa target besar, jika rumah tetap jauh dari jangkauan?
Tanah, Kota, dan Kunci yang Dibuka
Backlog perumahan adalah fakta keras. Bahkan terungkap pula backlog berganda (double): rumah itu tidak layak dan tidak pula dimiliki. Tetapi masalahnya bukan sekadar jumlah berganda. Namun soal sistem yang bekerja.
Tanah mahal, Pembiayaan sempit.
Di sinilah inventaris tanah milik PT Kereta Api Indonesia yang berserak di mana-mana menjadi kunci strategis –yang kini dibuka dan bergerak bak rangkaian kereta.
Secara hukum dan historis, banyak asetnya dalam status tanah BUMN perkeretaapian, yang berlokasi elok dan berkilau di simpul kota: dekat stasiun, dekat aktivitas ekonomi, dekat fasilitas publik sebagai pembangkit ekonomi urban.
Maka dan maka status tanah dan lokasinya menentukan arah pembangunan:
apakah kawasan cukup untuk low rise, layak untuk middle rise, atau harus menjadi high rise.
Pilihan ini bukan soal teknis semata. Penentuan itu perlu lebih awal untuk menentukan harga, akses, dan keadilan spasial.
Tentu, tidak lupa dibangun dengan pendekatan Transit Oriented Development (TOD), maka: rumah susun itu dibangun di pusat mobilitas—dekat kerja, dekat transportasi, dekat denyut kehidupan.
Vertikal Tanpa Menggusur, Menata Tanpa Menyingkirkan
Namun pembangunan tidak boleh menjadi penggusuran. Yang diperlukan adalah peremajaan kawasan:
yang bukan menggusur, tetapi boleh saja menggeser ke atas. Geser bukan gusur. Bisa jadinya: Low rise. Middle rise. High rise.
Warga lama sekirar lokasi tanah tetap kudu diprioritaskan. MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) di sekitar lokasi menjadi penerima utama. Dan generasi baru—Gen Z urban—yang membutuhkan hunian dekat mobilitas, kudu menjadi target masa depan.
Transparansi Harga
Masalah paling menentukan justru sering paling tersembunyi, yakni penentuan harga rumah. Selama ini, harga jual sering tidak transparan—malah terbentuk oleh spekulasi, bukan rasionalitas pasar. Walau berdalih kalkulasi riil pasar, atau menyandera pasar?
Padahal harga rumah rakyat harus berbasis dua hal ini: IKKt (Indeks Kemahalan Konstruksi) yakni biaya riil pembangunan. Lalu, bersamaan dengan IKKn (Indeks Kemampuan Konsumen) yakni kemampuan beli (ability to buy) dan kemampuan sewa (ability to rent).
Penting dicatatkan kepada Pemerintah bahwa ketinggian bangunan ikut menentukan harga. Low rise, maka biaya lebih rendah. Middle rise, maka mulai kompleks (mekanikal, electricity & utilitas). High rise, maka biaya tinggi (lift, sistem listrik, keselamatan, fasilitas). Juga daya tahan kepada dampak kegempaan.
Artinya, harga tidak bisa seragam. Tetapi, yang terpenting harus jujur dan terbuka. Mengapa yang disodorkan angka Rp14 juta per meter, bukan Rp8 juta, atau malah 5 juta? Tentu ada matematika angka dan kalkulasi sosialnya.
Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, menegaskan secara terbuka: “Transparansi harga adalah kunci. Harga produk perumahan rakyat harus berbasis IKKt dan IKKn—ability to buy dan ability to rent.
Negara tidak boleh membiarkan harga ditentukan oleh spekulasi. Rumah adalah kebutuhan dasar, bukan komoditas gelap. Pernyataan ini tegas, tanpa transparansi, maka program akan kehilangan legitimasi.
BP3R: Mesin yang Harus Menembus Kebuntuan
Di titik inilah peran Badan Percepatan Pembangunan Perumahan Rakyat (BP3R) menjadi penting dan ditunggu. Karena soal percepatan faktor yang krusial dalam menjawab pertanyaan Presiden Prabowo kepada adiknya.
Jangan tunda hadirnya BP3R, walau mesin percepatan yang disyaratkan UU Cipa Kerja itu tentu tidak boleh sekadar menjadi lembaga administratif baru. Akan tetapi harus menjadi mesin terobosan atas 5 hal berikut ini: (1) membuka akses tanah strategis seperti milik PT KAI; (2) melengkapkan kebutuhan regulasi pasti namun menyederhanakan rantai birokrasi; (3) memastikan integrasi rusun dengan TOD; (4) mengawal transparansi penetapan harga; (5) menjamin prioritas MBR sekitar lokasi dan Gen Z lokal.
Tanpa BP3R yang terintegrasi dan bergerak cepat –bagai kereta cepat– maka program ini akan kembali terjebak dalam pola lama: lambat, terfragmentasi, dan kehilangan arah.
Tidak Boleh Gagal!
Di tengah kompleksitas itu, suara paling bersemangat datang dari Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Fahri Hamzah. “Program tiga juta rumah tidak boleh gagal”, bunyi kata-kata Fahri Hamzah itu bernada tulus.
Jika gagal, yang runtuh bukan hanya target. Yang runtuh adalah kepercayaan rakyat. Jika berhasil, rumah menjadi mesin ekonomi—menggerakkan industri, membuka lapangan kerja, dan menghidupkan kota.
Yth. Majelis Pembaca yang bersemangat. Pada akhirnya, pertanyaan Presiden di awal opini ini bukan soal waktu dan dimensi teknis. Namun, sejatinya ujian kehadiran yang tabah dan loyalnya perkakas negara. Apakah perkakas negara benar-benar hadir dalam kebutuhan paling dasar rakyatnya?
Suatu hari nanti, pertanyaan itu semoga tak perlu lagi diulang. Karena jawabannya sudah berdiri: tower rumah-rumah susun yang tegak dalam rangkulan TOD yang nyata, lampu-lampu unit rusun yang menyala karena produktifitas warga, dan kehidupan sosial yang layak: aman, sehat, resik, indah, dan karenanya menjadi rakyar yang bermartabat.
Dari sana, rakyat yang tersenyun itu akan berkata pelan, negara tidak lupa pada rumah hunian elok kami. Alhasil, ketika itu terjadi, negara tidak hanya membangun rumah. Negara sedang membangun martabatnya. Tatkala rakyat MBR tak lagi berlapar-lapar puasa di hunian tak layak. Selamat Aidul Fitri 2026.
Tabik.
Penulis : Adv. Muhammad Joni, SH.MH., Sekretaris Dewan Pakar The Housing and Urban Development (HUD) Institute.
