Propertynbank.com – The HUD Institute peduli menyukseskan program tiga juta rumah untuk rakyat. Itu bukan sekadar soal retorika, utak-atik harga, melainkan ijtihat re-skema cara rasional keberpihakan Negara.
Isu ini diulas ekspert dan eksponen The HUD Institute jelang ramadhan 2026. Saya mencatat urgensi program rumah pertama dan re-optimalisasi peran Pemda.
Sampai hari ini, tanah tak terpecahkan. Masih obyek spekulasi. Down Payment (DP) menjelma bagai pagar besi, dan skema kredit bank bersubsidi tapi watak aseli bank dirancang dengan logika cost of fund bank untuk korporat kelas mapan.
Maka dan maka, tempat tinggal berubah menjadi arena seleksi kelas sosial: siapa kuat modal, dia bertahan; siapa rakyat kecil, maka tersingkir. Yang berlaku kenyataan ini: survival of the fittest.
Akibatnya, MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) terlempar dari pusaran ekosistem. Alahmak, bahkan sebelum mengetuk pintu kantor pembiayaan. Palang pertama bernama SLIK atau BI checking — tembok administratif arogan yang mematikan akses keadilan hunian, meski rakyat MBR sesungguhnya riil mampu mencicil. Gagal SLIK tak selalu sama paceklik.
Negara tampak sibuk di atas kertas, tetapi terasa absen dalam realitas. Walau sebagian mereka sanggup membayar, namun dianggap tidak bankable. Nah, kan ajaib!
Reframing kebijakan harus dimulai. Ya.. dari perubahan paradigma yang berani “out of the books” — melompat lincah bagai kuda di tahun kuda.
Yth. Presiden Prabowo, program rumah pertama wajib diposisikan sebagai hak sosial, bagian dari HAM atas hunian layak, bukan sekadar komoditas pasar. Diselenggarakan dengan prinsip progresively and full realization.
Jalan keluarnya adalah “Jurus 3-M”: Memisahkan biaya tanah dari bangunan melalui penyediaan tanah negara; Menyediakan dana talangan DP bergulir tanpa bunga; Menerapkan cicilan dinamis berbasis persentase penghasilan riil.
Dengan desain jurus 3-M iki maka harga tempat tinggal dapat turun drastis sekaligus menekan risiko kredit macet.
Secara teknis, pembiayaan dibangun dalam tiga lapis: negara menanggung komponen tanah dan DP; perbankan fokus pada pembiayaan konstruksi dan kredit perumahan jangka panjang yang terjamin; sementara rakyat cukup mencicil biaya bangunan secara bertahap dan adaptif. Model bisnis ini realistis, fiskal-feasible, dan berpihak.
Program Rumah Rakyat
Berkata lah Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute: “Program rumah pertama bagi rakyat bukan semata proyek pembangunan, melainkan ukuran kehadiran negara dalam melindungi martabat warganya.”
Di situlah makna sesungguhnya: program rumah pertama menjadi bukti cinta pertama Negara yang paling konkret — bukan retorika, melainkan kunci nyata di tangan rakyat.
Negara tidak sekadar sibuk bergerak ke sana-ke mari, tetapi bekerja besar dalam lompatan besar skala Negara: mentransformasi ekosistem perumahan rakyat, memperkuat kelembagaan percepatan, menghadirkan regulasi lex specialist yang berbeda konsep dari industri properti komersial.
Sekaligus membebaskan peran Pemerintah Daerah (Pemda) dari belenggu aturan UU Pemda, lepas dari sentralisasi urusan konkuren perumahan rakyat versi UU Pemda.
Saat itulah “raksasa tidur” mesin Pemda a.k.a provinsi (38) dan kabupaten (416)/ kota (98) benar-benar dibangunkan, barulah keadilan sosial tidak lagi menjadi janji — melainkan program rumah pertama yang berdiri, dihuni, dan hidup di tengah harap-harap cemas rakyat Negara RI. Tabik.
Penulis : Oleh: Adv. Muhammad Joni A. Rivai, SH., MH., Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute
