Propertynbank.com – “Apa guna api tak membakar, lampu tak menyala”. Begitu metafora Bern Ruthers di kitabnya teori hukum: Rechtstheory.
Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 96/PUU-XXII/2024 telah membakar fondasi legal TAPERA.
Mahkamah memberi titah konstitusional yang tegas: negara tidak boleh lagi membangun pembiayaan perumahan di atas model “simpanan wajib” tanpa persetujuan. Mandatory saving a la Tapera menjadi fosil, tinggal cerita: 2016 – 2027.
Setelah itu muncul pertanyaan yang tidak mudah. Jika potongan wajib 3% dihentikan, lalu dari mana dana murah didapat untuk pembiayaan rumah rakyat?
Jawabannya, Negara tidak boleh mundur. Api jangan tak membakar, lur. Lampu jangan tak menyala.
Justru di titik inilah negara harus hadir lebih menyala melalui titik api ini: mandatory spending perumahan rakyat. Yang disiplin, terukur, dan berkelanjutan tanpa subhat.
Selama riwayatnya, TAPERA dibangun dengan logika Mandatory Saving. Negara memotong langsung penghasilan pekerja di muka, lalu menjanjikan manfaat di belakang.
Secara administratif mungkin terlihat aman, tetapi secara sosial memunculkan rasa keterpaksaan.
Maka, keluarlah pembatalan dengan Putusan MK 96/2024 itu. Pungutan wajib a la Tapera itu tidak sah, dalil utama MK yang wajib hanya se-hakikat pajak saja.
Padahal, yang tidak bisa dibatalkan, bahwa rumah adalah hak konstitusional rakyat. Rumah adalah kebutuhan dasar (basic need), hak asasi manusia fundamental (fundamental of human right) –yang disodorkan eksplisit, bukan implisit, skala universal dan patuhny absolut. HAM atas rumah itu masuk rumpun generasi HAM atas hak ekonomi, sosial, budaya (ecosoc right) yang pemenuhannya berprinsip: progresively and full realization.
Aha maka, walau hak perumahan pun menyala, namun wajah pembangunan perumahan yang melanda negeri ini masih terseok kepayahan.
Apa kausalnya?
Zulfi Syarif Koto (Politik Pembangunan Perumahan Rakyat, 2011) menyebut rakyat termarjinalisasi dan dibelit rente ekonomi.
Muhammad Yusuf Asy’ari (Desentralisasi Fungsional dan Teritorial Urusan Perumahan di Indonesia, 2016) menyebut faktor surutnya kemauan politik.
Idemditto, Erica Soeroto (Menggagas Sistem Pembiayaan Perumahan yang Efisien, 2016) di “menit pertama” menunjuk perumahan bukan prioritas.
Muhammad Jehansyah Siregar sejak lama kritis dengan novelty-nya ini: tidak adanya sistem a.k.a housing delivery system.
Martin Roestami menunjuk soal paling krusial dan mahal: demokrasi pertanahan.
Yang teranyar (Mei 2026) Fahri Hamzah (Indonesia Menuju Swasembada Papan 2045) menuding krisis struktural perumahan menjadi beban pembangunan (development burden).
Karena itu, ketika Mahkamah mengoreksi model simpanan wajib, bukan berarti pembiayaan perumahan rakyat berhenti.
Negara tidak boleh surut dalam maksud, bersifat netral kepada mandat konstitusional, apalagi jatuh tak mau tau (veil ignorance), meminjam frasa John Rawl.
Putusan MK 96/2024 tidak mengubah tanggungjawab negara atas hunian. Yang diedit hanya paradigma pembiayaan saja.
Hendak bergeser ke mana? Dari memindahkan beban ke pundak pekerja dan pemberi kerja –dengan dalil gotong royong– menuju keberanian negara membangun baru ekosistem pembiayaan nasional.
Saya berpandangan, Re-Tapera harus dibangun di atas dua pilar besar ini: Contractual Housing Saving berbasis persetujuan, dan Mandatory Spending berbasis konstitusi a.k.a tanggung jawab negara. Hans Kelsen –yang diikuti Rutte dan Popper– menyebutnya sebagai norma keharusan (sollen normen).
Maka, ijtihat-taufiqi saya: negara bertindak aktif-positif mengaktivasi state powernya, tidak netral, apalagi veil ignorance atas krisis struktural perumahan, meminjam Wamen Fahri Hamzah.
Rakyat miskin dan berpendapatan rendah yang dimangsa krisis harus merdeka dari cakar kemiskinan perumahan, lepas dari double backlog yang ganas.
Kalau metafora krisis struktural perumahan itu adalah ‘Engkau’, maka bacalah syair ini:
“Engkau ganas/ Mangsa aku dalam cakarmu/ Bertukar tangkap dengan lepas”, meminjam ‘Padamu Jua’ milik penyair Langkat Tengku Amir Hamzah.
Kembali ke tesis yuridis Mandatory Spending yang sejoli dengan Contractual Housing Saving, harus menyala. Agar pembiayaan perumahan (dana murah, jangka panjang, berkelanjutan) tidak padam. Tidak menjadi pilar goyah negara kesejahteraan (wobbly pillar of welfare state).
Dengan kata lain, jika skema wajib 3% tidak konstitusional dan tidak lagi dipertahankan, maka negara dengan state power konstitusional wajib menghadirkan “3% keberpihakan fiskal”.
Dengan disiplin ketat anggaran dan kebijakan pembiayaan perumahan yang tidak aubhat.
Dengan menggelorakan konsolidasi tata kelola sumber dana amanat –yang tersuruk dan terserak di mana-mana dengan macam-ragam derivat.
Namun di sinilah kritik langsung biasanya muncul:
“APBN kita terbatas. Dari mana dananya?”
Pertanyaan itu valid. Tetapi jawaban konstitusionalnya juga jelas: hak atas rumah tidak boleh kalah hanya karena negara gagal membangun prioritas pembiayaan jangka panjang.
Karena itu, Mandatory Spending sektor perumahan tidak boleh dibaca sekadar sebagai tambahan beban APBN tahunan. Tapi harus dibangun melalui desain besar konsolidasi dana amanat nasional.
Pak HUD Zulfi Syarif Koto yang mantan Deputi Perumahan Formal membuka cerita rahasia lama, buya Muhammad Yusuf Asy’ari saat menjabat Menpera pernah mengusulkan dana perumahan mandatory 3% ketika rapat kerja dengan komisi lima.
Di sinilah pentingnya konsolidasi dana amanat perumahan sejoli dengan mandatory spending 3% yang disodorkan The HUD Institute di helat tata ulang Tapera paska putusan MK 96/2024. Agar dari Re Tapera ke SwaTapera dari dedikasi kuasa negara (state power). Agar menyala cahaya negaraku.
Yth. Presiden Prabowo Subianto, kiranya dana-dana pembiayaan perumahan yang selama ini tersebar, parsial, dan berjalan sendiri kudu dikonsolidasi total dalam satu arsitektur pembiayaan nasional yang kokoh: anti krisis, pro sosial.
Termasuk menjajaki integrasi dan penguatan pengelolaan dana Manfaat Layanan Tambahan (MLT) perumahan, dukungan likuiditas, subsidi pembiayaan, hingga skema dana jangka panjang lainnya.
Tujuannya bukan sekadar menghimpun dana. Tetapi menghidupkan dana murah, jangka panjang, dan berkelanjutan yang memerdekakan rakyat dari cakar krisis struktural perumahan.
Sebab problem terbesar sektor perumahan Indonesia sesungguhnya bukan hanya kekurangan anggaran, melainkan mahalnya cost of fund.
Tanpa dana murah dan jangka panjang, rakyat kecil akan selalu kalah oleh bunga komersial dan mekanisme kerja perbankan yang prudential yang harus mahal biaya “kelakuan” official.
Ketua Umum The HUD Institute Zulfi Syarif Koto pernah mengingatkan, “Perumahan rakyat membutuhkan sistem dana murah jangka panjang yang disiplin dan berkelanjutan, bukan sekadar proyek tahunan.”
Kalimat itu sangat relevan untuk membaca masa depan Re-Tapera menuju SwaTapera. Walau ada galau dan kegelisahan jelang tenggat 29 September 2027.
Karena jika negara hanya mengandalkan APBN tahunan tanpa disiplin konsolidasi dana amanat, maka pembiayaan rumah rakyat akan selalu rapuh mengikuti siklus konservatif politik anggaran dan keterbatasan ruang fiskal.
Tersebab itu, solusi atas tantangan Mandatory Spending perumahan itu lompatan menyalakan cahaya tanggung jawab negara. Ciri negara kesejahteraan tidak bersikap netral, pun tak mau tahu: veil of ignorance.
Solusinya adalah disiplin totok konsolidasi dana amanat, tata kelola ultra ketat: extra good governance, pengawasan publik yang kuat, serta pengelolaan profesional yang tidak boleh kendor.
Termasuk lepaskan mandatory manajer investasi dari aturan lama yang beban dan diduga rawan fraudelen: transfer pricing.
Majelis pembaca.
Kita tentu setuju, apa pun dana negara harus dikelola dengan prinsip amanah, transparan, bukan logika rente birokrasi atau cengkraman cakar ambil untung jangka pendek “keluar-masuk” industri keuangan.
Setiap rupiah harus kembali untuk memperkuat akses perumahan rakyat. Sebut saja sebagai state premium housing system. Yakni sistem di mana negara menghadirkan peran dan menyalakan cahaya, sebagai skema bantuan, kemudahan, dukungan likuiditas, serta state premium berbagi pembiayaan perumahan rakyat.
Usah kecut duhai Negara, ijtihat itu legal dengan Pasal 54 UU 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Bahkan memiliki validity dan legitimasi konstitusi: Pasal 28H ayat (1), Pasal 28H ayat (3), Pasal 28D ayat (1), Pasal 33 UUD 1945.
Dalil-dalil itu menghidup-hidupkan nalar norma keharusan (sollen normen) yang disokong Hans Kelsen, Ruthers, Popper. Hal itu keharusan budiman yang membuat rakyat Indonesia tersenyum manis, maka usah risau bias ‘The Economist’.
Maka dan maka, negara bukan hanya regulator. Negara adalah penjamin ekosistem keadilan perumahan. Putusan MK 96/2024 jangan dibaca sebagai matinya TAPERA.
Justru inilah kesempatan membangun TAPERA baru yang lebih konstitusional, lebih dipercaya, dan lebih modern. Menuju SwaTapera.
Negara tetap hadir. Tetapi bukan lagi sebagai pemotong auto wajib penghasilan rakyat. Melainkan sebagai pengelola amanat konstitusi yang disiplin, transparan, dan berpihak pada hak bertempat tinggal.
Sebab rumah rakyat tidak boleh dibangun di atas cakar norma pemaksa. Tetapi juga tidak boleh gagal hanya karena negara takut membangun sistem pembiayaan yang disiplin, dan rajin bekerja. Menjadikan ‘papan bergizi manis’, lepaskan perumahan rakyat dari nestapa cakar ganas krisis.
Jika tidak, apakabar konstitusi? Jangan biarkan senyum rakyat padam.
Jangan ijinkan SwaTapera nanti bagai api yang tidak membakar, lampu yang tidak menyala.
Bangsa besar ini trah pejuang. Swasembada papan, bisa! Ayo merapat SwaTapera, sokong Swasembada papan 2045. Maka, tanda tanya (‘?’) pada judul kolom itu sudah tak diperlukan lagi. Tabik.
*) Adv. Muhammad Joni, SH.MH., Sekretaris The Housing and Urban Development (HUD) Institute.
