Propertynbank.com – Jika Anda pengguna moda transportasi pribadi dan umum, boleh jadi sudah sangat familiar dengan pemandangan kepadatan lalu lintas sepanjang jalan utama dan jalan tol yang menghubungkan wilayah Bekasi, Cikarang, Karawang dan Padalarang dengan Jakarta. Berbatasan langsung dengan Jakarta Timur di kawasan Halim, Jatiwaringin dan Pondok Gede, kepadatan jalur lalu lintas ini sudah dipahami banyak masyarakat.
Pembangunan Jalan Tol Layang Sheikh Mohammed bin Zayed, sepanjang 36,84 kilometer yang terletak di tengah Jalan Tol Jakarta-Cikampek, terkadang tak mampu mengurai kemacetan sepanjang jalan tol yang menghubungkan wilayah Bekasi dan Kararang ini. Diresmikan pada 12 Desember 2019 lalu, belakangan beban jalan tol layang ini di jam-jam padat juga mulai sesak. Jalan tol Jakarta Cikampek plus Jalan Tol Layang MBZ hanya sedikit infrastruktur yang menghubungkan kawasan-kawasan subur sepanjang jalur sutera ini.
Menurut Dinar Faisal Badar, Kepala Bappeda Kota Bekasi, berdasarkan Perpres No. 58 Tahun 2017 tentang Perubahan atas Perpres Nomor 3 Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional, terdapat sejumlah Proyek Strategis Nasional yang Pembangunan infrastrukturnya ada di Kota Bekasi yang menjadi penghubung DKI Jakarta (wilayah perkotaan Jabodetabek).
Baca Juga : Tumbuh Cepat, Koridor Timur Jakarta Bakal Muncul CBD Baru
Mulai dari Tol Jakarta-Cikampek, Tol Jakarta-Cikampek Elevated (MBZ), Tol Jakarta-Cikampek II Selatan, Tol Becakayu, Tol JORR, Tol Cimanggis-Cibitung, Double-Double Track. Yang terakhir ini adalah jalur kereta api dengan dua lintaran atau empat rel yang memisahkan operasi jalur KRL dengan jalur kereta api jarak jauh. “Saat ini double-double track sudah berfungsi sampai dengan Stasiun Bekasi,” jelas Dinar Faisal.
Semarak pembangunan infrastruktur di wilayah ini bakal dimeriahkan lagi dengan kehadiran LRT dengan sejumlah titik stasiun. Di wilayah Kota Bekasi diantaranya terdapat stasiun Jati Bening Baru, Cikunir I, Cikunir II, Bekasi Barat dan Bekasi Timur, yang akan beroperasi pada 15 Juli 2023.
Yang paling anyar adalah segera beroperasinya Kereta Cepat Jakarta Bandung yang saat ini sudah mulai melakukan uji coba gratis. Lalu ada juga Jaringan SPAM Regional, MRT East – West. Sekadar info, Phase 1 stage 1 th.2024, pembangunan start dari Stasiun Medan Satria.
Pengoperasian sejumlah infrastruktur ini bakal menjadikan Kawasan di sepanjang jalur ini akan menjadi wilayah strategis untuk pengembangan properti dan berpotensi menjadi kawasan unggulan, Sunrise Baru. Pasalnya, “Karena seluruh infrastruktur tersebut membantu masyarakat menjangkau berbagai lokasi dengan mudah,” ungkap Dinar. Sejumlah proyek di Kawasan-kawasan ini mampu menjadi magnet besar bagi masyarakat yang sedang mencari hunian yang strategis dan berprospek.
Sekretaris Jenderal DPP REI periode 2022-2023 Hari Ganie mengatakan, kawasan koridor timur Jakarta saat ini sudah semakin matang dan menjelma menjadi industrial township. Menurutnya, kawasan koridor timur Jakarta memiliki karakteristik yang berbeda jika dibandingkan dengan area barat dan selatan Jakarta.
“Kawasan ini memang memiliki karakteristik yang unik. Sehingga tidak bisa lagi dikatakan sebagai kawasan penyangga Jakarta, tapi sudah menjadi kawasan mega urban metropolitan, yang akan menjadi masa depannya Indonesia,” ujar Hari Ganie
Timur Jakarta Miliki Basis Ekonomi Yang Kuat
Sementara itu, Executive Director Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengungkapkan, koridor Timur Jakarta memiliki keunikan tersendiri sebagai wilayah dengan basis ekonomi yang kuat sehingga semakin seksi untuk dilirik. Tak heran lebih dari 20 developer ternama berlomba-lomba mengembangkan kawasan ini dengan beragam fasilitas unggulan.
“Kawasan ini patut disebut sebagai kawasan sunrise di industri properti. Prospek kawasan ke depan didukung dengan pembangunan dan roda ekonomi yang kuat membuat kawasan ini menjadi semakin berpotensi untuk bertumbuh lebih tinggi lagi,” kata Ali dalam sebuah diskusi beberapa waktu lalu.
Menurut Ali, ke depan koridor timur ini tidak hanya menjadi penyangga Jakarta, melainkan menjadi pusat pertumbuhan baru yang mandiri dengan lengkapnya ekosistem di dalamnya yang saling mendukung dari perdagangan jasa, bisnis, perindustrian, dan properti. “Didukung dengan fasilitas dan infrastruktur yang semakin lengkap, pengembangan koridor Timur Jakarta menjadi sangat menjanjikan sebagai kawasan hunian dan commercial yang nyaman,” ujarnya.
Baca Juga : SPS Group Luncurkan Kota Baru CINITY, Ikon Baru Di Timur Jakarta
Pengamat Properti Nasional, Panangian Simanungkalit juga mengamini pandangan tersebut. “Semua, lokasi-lokasi pertumbuhan akan muncul, mulai dari Halim, Jatiwaringin di Jakarta Timur, Bekasi Barat, Bekasi Timur, Cikarang. Setiap tersedia stasiun Kereta Api, LRT, KCJB, disitulah terjadi Group Center baru. Bukan hanya yang dekat stasiun saja, yang mudah akses ke lokasi itu akan bernilai,” jelas Panangian pula. Banyaknya jumlah industri dengan ekspatriat dan pekerjanya, membuat infrastrkutur disini sangat masif.
Besarnya jumlah pekerja yang berasal dari industri yang beroperasi ini, diakui juga oleh Syarifah Syaukat, Senior Reseacrh Advisor Knight Frank Indonesia, sebagai penyebab tingginya kebutuhan infrastruktur di kawasan ini. “Saat ini permintaan yang stabil berasal dari subsektor industri, dimana permintaan berasal dari perusahaan yang bergerak di konstruksi, manufaktur, otomotif, makanan, electronik, data center dan logistik,” jelasnya.
Dukungan penyediaan infrastruktur dan fasilitas transportasi yang berlimpah, menjadikan kawasan ini banyak dilirik investor dan menunjukkan performa yang terus membaik. Naiknya permintaan properti di wilayah ini terefleksi dari peningkatan harga unit residensial di kawasan-kawasan yang dilalui sarana infrastruktur tersebut. Hasil riset Jakarta Property Highlight, ditemukan bahwa harga unit kondominium yang terletak di daerah Jakarta Timur mengalami peningkatan harga sebesar 7,7% (HoH) pada semester kedua tahun 2022.
“Selain sektor tersebut, sektor residensial juga cukup prospektif seiring dengan adanya pengembangan LRT di koridor timur Jakarta. Kenaikan harga properti untuk subsektor komersil tergolong cukup stabil. Sementara itu, peningkatan harga yang signifikan banyak ditemukan di subsektor residensial, khususnya pasca dibangunnya infrastruktur perkotaan seperti LRT dan lain-lain,” ungkap Syaukat pula. Temuan lain dari riset Knight Frank Indonesia, bahwa harga properti residensial yang terletak di kawasan Transit Oriented Development (TOD) memiliki harga yang lebih tinggi sekitar 4-5% dibanding harga properti residensial umum.
Saat ini, sekadar contoh gambaran penggunaan lahan permukiman saat ini untuk masing-masing Bagian Wilayah Perkotaan tercatat BWP Bekasi Utara : 39%, BWP Jatisampurna : 32%, BWP Mustikajaya : 26%, BWP Pondok Gede : 46%, BWP Pusat Kota : 44 %. “Jika dilihat dari proporsinya ketersediaan lahan permukiman, potensi yang masih akan mengalami pertumbuhan ada di wilayah BWP Mustikajaya,” ungkap Dinar lagi.
Khusus di kawasan Bekasi, kawasan yang akan mengalami pertumbuhan properti untuk hunian vertikal ada di lokasi-lokasi yang diarahkan sebagai kawasan TOD. Semuanya tersebar di seluruh kecamatan di Kota Bekasi dengan luas 2.144 ha. “Dengan beroperasinya 5 stasiun LRT pada Kawasan TOD, dapat dipastikan kedepan konsep pengembangan ataupun pembangunan kota adalah dengan memaksimalkan penggunaan lahan, mixed use dan terintegrasi berbasis rel serta berbasis jalan,” tegasnya lagi. Dan ini sudah terjadi di sepanjang jalur ini.
Sentra Ekonomi Baru Timur Jakarta
Sejalan dengan penegasan pemerintah derah, Yayat Supriatna, Pengamat Tata Kota mengatakan, pengembangan wilayah Jakarta Timur dan timur Jakarta telah mendorong sentra ekonomi baru dengan beroperasinya jaringan transportasi massal. Yang menjadi daya tarik utama adalah terbentuknya simpul layanan transportasi besar yaitu LRT Cawang yang terintegrasi dengan kereta api cepat, dan terintegrasi dengan LRT Jabodetabek.
“Dipastikan hunian mudah tumbuh dan berkembang cepat. Pusat-pusat kegiatan ekonomi baru akan menjamur di sepanjang jalur ini. Permukiman yang diminati konsumen adalah kawasan yang mudah diakses,” ujar Yayat.
Baca Juga : Pasar Menengah Bawah, Segmen Paling Potensial Di Timur Jakarta
Khusus wilayah Jakarta Timur, Kawasan ini ternyata memiliki potensi dari sisi lingkungan yang alami. “Masih memiliki ruang terbuka hijau yang luas, intensitas curah hujan yang tinggi sehingga dari sisi iklim secara makro, ada sejumlah kawasan di Jakarta Timur masih memiliki suhu udara yang lebih sejuk dibanding wilayah lain di Jakarta. Selain lokasinya cukup strategis, kondisi lingkungannya pun cukup nyaman untuk hunian,” tambah Yayat.
Sedangkan prospek Kawasan Karawang, Yayat menyebutkan wilayah ini berpeluang berubah dari Kawasan Industri menjadi Kota Industri. ”Saya yakin lewat kolaborasi pengembang besar di Karawang, akan mampu hadir sebuah CBD di Karawang. Ada sejumlah pengembang besar yang sudah melirik Karawang dan jika dilibatkan, mereka pasti mampu menjadikan Karawang sebagai CBD baru,” ramal yayat.
Menurut Yayat, sebuah CBD sangat penting hadir untuk mendukung transformasi Karawang menjadi Kota Industri. Kehadirannya akan mendorong pertumbuhan perekonomian yang lebih kuat secara jangka panjang. ”Perlu diingat bahwa Ibu Kota Negara akan pindah. Tidak tertutup kemungkinan pemilik pabrik di Karawang yang kantornya saat ini di Jakarta, pindah ke Karawang ketika di Karawang sudah siap dengan CBD-nya,” jelas Yayat.
