PROPERTI – Ini Rahasia Pengembang Besar Untuk Survive dan Tips Aman Beli Apartemen.
Apartemen saat ini banyak dipersepsikan lagi lesu, over supply dan banyak unit yang kosong atau tidak dihuni.
Pembiayaan apartemen atau sering disebut Kredit Pemilikan Apartemen/KPA mengalami boombing pertumbuhan tahun 2011 dan 2012 yang pertumbuhanya sempat diatas 80 prosenan, tahun 2013 mulai menurun tajam hingga minus atau negative growth di tahun 2015 (minus 1,7 %) dan 2016 (minus 0,7%), sebagai akibat pengetatan pemberian mortgage di tahun 2012 (KPR Indent dan loan to value/LTV), kondisi ini yang menyebabkan sampai sekarang apartemen dipersepsikan lesu, over supply dan banyak unit kosong, padahal pendekatan review apartemen sangat berbeda dengan property landed house atau rumah tingggal.
Proses pembangunan apartemen cukup panjang bisa memakan waktu 5 sd 8 tahun sejak project dipasarkan, berbeda dengan pembangunan rumah tinggal yang bisa di selesaikan antara 6 bulan sd paling lama 2 tahun.
Apartemen yang selesai dibangun tidak otomatis akan langsung dihuni, ada beberapa faktor yang mesti dilihat, seperti menunggu proses ijin layak huni, unitnya belum dilunasi karena masih proses KPA, atau DP belum jatuh tempo, atau cash tahap belum selesai, serta masih perlu diisi firuniture, belum lagi kalo pembelinya investor masih perlu waktu untuk mencari penyewa.
Pointnya tidak serta merta kalo apartemen dalam kondisi kosong atau tidak dihuni, artinya apartmen belum laku terjual.
[irp]
Bagi pengembang yang sudah pengalaman, mereka sudah mempertimbangkan cara sukses menjual apartmen, biasanya akan melakukan pembangunan setelah unitnya laku diatas 50 sd 60 prosen, tergantung respon market, oleh karenanya jualan apartemen selalu dilakukan tower per tower, tower berikutnya akan dipasarkan setelah tower sebelumnya sudah terjual diatas 60 sd 80 prosen.
Pembiayaan Apartemen mulai naik kembali di tahun 2017 (growth 19,5%), 2018 (growth 29%) dan 2019 (growth 12%), kenaikan ini di perkirakan merupakan realisasi penjualan 3 sd 5 tahun sebelumnya.
Dalam beberapa tahun terakhir ini, khususnya untuk apartemen premium market ada trend developer lebih cenderung membuat program cash tahap jangka panjang atau down payment bisa diangsur agak panjang, yakni sd 5 tahun, disesuaikan dengan estimasi penyelesaian pembangunan apartemen, kondisi demikian diperkirakan juga berpengaruh ke pertumbuhan pembiayaan apartmen.
[irp]
Tahun 2020, di tengah tengah pandemi, pembiayaan apartemen masih growth diangka 2,1 % per Q3 2020, sedikit diatas angka pertumbuhan industri di angka 2%.
Pasca pandemi atau tahun 2022 dan seterusnya pembiayaan apartemen kami proyeksikan akan meningkat seiring dengan :
1. Mulai selesainya pembangunan beberapa apartment di jakarta dan surabaya.
2. Porsi pembiayaan apartment terhadap total mortgage masih sangat kecil yakni hanya 4,23 prosen.
3. Non Performing Loan atau NPL portofolio apartemen masih di bawah angka NPL mortgage, yakni di angka 2,8 %, sementara angka npl total mortgage di 3,2 %, posisi Q3 2020.
[irp]
Apa yang perlu menjadi pertimbangan dalam melakukan pembelian apartemen :
1. Cek pengembangnya, apakah sudah pengalaman membangun dan menjual apartemen, paling tidak punya pengalaman atau kisah sukses menjual properti.
2. Apakah developer berpatner dengan bank bank utama KPR atas pembiayaan apartemen/KPA tersebut, ini bisa dipakai sebagai tool untuk review atas project dan developernya, karena bank akan mereview atas apartemen dan developer yang membangun apartemen sebelum melakukan kerjasama.
3. Cari apartment yang lokasinya dekat dengan transportasi massal, karena kedepan di kota kota besar akan mendorong warganya untuk pakai angkutan massal seperti LRT, MRT, Trans Jakarta, dan akan membatasi pengunaan kendaraan pribadi.
4. Design atau konsep hunian apartemen, mulai dari fasilitas parkir dan fasilitas pendukung yang dibuat untuk penghuni.
Djoko Yoewono. Pengamat Pembiayaan Realestat dan Founder REMI
Untuk selalu mendapatkan update dan info seputar real estate & Mortgage Ikuti terus youtube channel RoomA21
dan website : RoomA21.com
REMI, Real Estate & Mortgage Institute/DY
