Propertynbank.com – Hari itu masih pagi, di tepi kawasan kabupaten terluas, embun masih sanggup menggantung di ujung ilalang. Nun di kejauhan, papan proyek berdiri seperti janji yang belum sempat ditepati. Di atasnya tergambar site plan kota kecil: blok-blok rumah, taman, sekolah, jalan kolektor. Namun kini, di mata rezim penertiban, hamparan yang belum tersentuh semen bisa saja dicurigai sebagai tanah telantar. Semudah itukah ujung kesimpulan?
Di titik itulah hukum dan pembangunan saling menatap—kadang berhadapan, kadang tegang.
Melalui Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar, Pemerintah menegaskan arah baru politik hukum agraria: tanah bukan instrumen penyimpanan nilai pasif.
Tanah bukan komoditas untuk dibekukan menunggu harga naik. Tanah wajib dimanfaatkan sesuai fungsi sosialnya.
Benar. Aturan hukum satu tingkat di bawah Undang-undang itu adalah koreksi penting. Spekulasi dan land banking pasif telah lama menjadi simpul persoalan akut keterjangkauan perumahan. Praktiknya sederhana: tanah ditahan, ulur-ulur waktu, suplai tersendat, harga melambung, backlog repot sampai berganda (double backlog), MBR menepi ke kawasan luar yang jauh dari tempat bekerja.
Namun hukum yang hidup dan tajam harus presisi situasi. Selain tentu berkeadilan in optima forma. Kasus demi kasus, sektor demi sektor, berbeda nuansa dan anatominya.
Penyediaan tanah untuk perumahan sungguh berbeda karakter dibandingkan tanah untuk perkebunan atau pertambangan. Perkebunan—sekali izin efektif dan pembukaan lahan dilakukan—dapat menunjukkan aktivitas produksi relatif seragam dalam hamparan luas. Pertambangan pun demikian: eksplorasi dan eksploitasi terukur dalam blok kerja yang spesifik dan berorientasi ekstraksi.
Perumahan berbeda. Sektor ini adalah ekosistem kawasan yang bergerak. Yang menuntut masterplan jangka panjang, infrastruktur dasar yang kudu hadir lebih dahulu, penyediaan utilitas, pembiayaan bertahap, serta penyesuaian terhadap daya serap pasar—terutama bagi MBR (masyarakat berpenghasilan rendah).
Pada kawasan skala besar atau terpadu, pembangunan dilakukan fase demi fase. Tidak pernah semua lahan dibangun sekaligus—dan memang tidak bisa. Jika dipaksakan, risikonya jelas: tanah mati, maka perumahan pun mati, menjadi prasasti statistik memalukan.
Lahan yang tampak “diam” dalam satu fase belum tentu telantar. Bisa jadi itu menunggu siklus pembiayaan berikutnya, penuntasan infrastruktur primer, perizinan lintas sektor bahkan lintas kabupaten/kota, atau keseimbangan supply-demand agar proyek tetap sehat secara finansial.
Menyamaratakan tanah yang “tampaknya belum dibangun” sebagai “ditelantarkan” berisiko melahirkan ketidakpastian hukum yang justru menghambat penyediaan rumah rakyat.
Di sinilah urgensi diferensiasi kebijakan. Kiranya, 5 (lima) catatan opini ini sederhana namun prinsipil, yang diolah nalar dari referensi ori.
Pertama, objek penertiban pada kawasan perumahan skala besar harus dibedakan tegas antara tanah bermotif spekulasi dengan tanah yang sah menjadi bagian dari rencana pengembangan jangka panjang yang terdokumentasi, terkonfirmasi, dan telah memiliki perizinan lengkap—Site Plan, KKPR, AMDAL, PBG, SLF, dan instrumen lainnya.
Kedua, pembangunan bertahap adalah karakter inheren sektor perumahan. Tidak adil jika lahan fase berikutnya diperlakukan sama dengan tanah kosong bertahun-tahun tanpa rencana dan tanpa itikad membangun yang terukur.
Ketiga, kebijakan pertanahan harus sinkron dengan percepatan Program 3 Juta Rumah. Sektor ini menyumbang 14 sampai16 persen PDB, menyerap lebih dari 10 persen tenaga kerja, serta memberi kontribusi signifikan terhadap pajak negara. Multiplier effect-nya menjalar luas—dari industri bahan bangunan hingga warung rakyat di sekitar proyek.
Lebih fundamental lagi, tanah dalam sektor perumahan adalah inventory strategis dalam pemenuhan hak atas hunian yang layak sebagaimana dijamin dalam UUD 1945 Pasal 28H ayat (1). Kebijakan agraria sahih terhubung langsung dengan mandat konstitusi atas hak bertempat tinggal.
Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, pernah mengingatkan dalam sebuah diskusi hangat: “Tanah untuk perumahan bukan sekadar bidang yang harus cepat ditanami bangunan. Ia adalah ruang hidup yang direncanakan bertahap. Negara harus tegas terhadap spekulan, tetapi tidak boleh menghukum proses alamiah pembangunan yang sah dan terencana pasti.” Itu bukan pembelaan sektoral. Itu peringatan rasional.
Keempat, dan ini tak kalah penting: diperlukan koordinasi skala presisi dalam perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan pembangunan terkait penertiban kawasan dan tanah terlantar. Tugas itu bukan retorika. Namun mandat struktural yang sah dan melekat.
Ronny Ariuly Hutahayan selaku Deputi Bidang Koordinasi Pembangunan Perumahan dan Sarana dan Prasarana Permukiman, pernah berujar ke penulis ikhwal koordinasi yang penting dalam perencanaan sampai pelaksanaan bahkan paska pelaksanaan. Kiranya, hasil koordinasi tepat ialah: kolaborasi hebat.
Fungsi deputi ini jelas: menyelenggarakan sinkronisasi dan koordinasi perumusan, penetapan, pelaksanaan, serta pengendalian kebijakan kementerian/lembaga terkait agenda pembangunan nasional bidang perumahan dan permukiman.
Walau kerap berliku dan pelik, koordinasi itu harus mengalir dan bermuara pada manisnya kolaborasi. Kolaborasi untuk presisi. Presisi untuk prestasi. Prestasi untuk capaian. Bukan sekadar kesibukan rapat yang tebal notulennya, tetapi tipis dampaknya.
Jika PP 48/2025 dijalankan secara homogen tanpa pembedaan karakter sektor dan tanpa jangkar koordinasi yang matang, risikonya nyata: rantai pasok perumahan terpotong di saat negara mengejar percepatan. Ketidakpastian atas lahan cadangan fase berikutnya dapat membuat pembiayaan tersendat, harga naik, dan target rumah rakyat menjauh.
Kelima: Tengok kiri kanan. Timba pengalaman dari negeri jiran. Belajar-lah dari praktik internasional, bahwa diferensiasi tanah spekulatif dan pengembangan bertahap; itu berbeda!
Belakar dari praktik baik level internasional menunjukkan bahwa regulasi tanah terlantar efektif ketika membedakan antara penimbunan lahan (land hoarding) spekulatif dengan fase-fase pembangunan menjadi kota atawa phased township development yang sah dan terdokumentasi.
Sikap opini ini terang benderang, seterang cahaya matahari di garis khatulistiwa.
PP 48/2025 didukung 100% sebagai langkah progresif untuk mengakhiri spekulasi dan mengembalikan tanah pada fungsi sosialnya. Namun implementasinya harus presisi—ditopang NSPK (Norma, Standar, Pedoman, Kriteria) yang tegas, diferensiasi sektoral yang rasional, kepastian hukum yang kokoh, dan koordinasi lintas kementerian yang efektif.
Yang harus diberantas adalah spekulasi.
Yang harus dijaga adalah pembangunan riil.
Negara tidak boleh ragu menertibkan tanah yang benar-benar ditelantarkan demi mengerek cuan. Tetapi negara juga tidak patut keliru langkah menghakimi tanah yang sedang menunggu giliran terjadwal dalam rencana besar kawasan perumahan.
Karena setiap bidang tanah perumahan menyimpan bukan hanya angka investasi—melainkan kemungkinan hidup bagi satu keluarga, satu komunitas, satu masa depan.
Hukum yang adil adalah hukum yang mampu membedakan antara membekukan harapan dan membangunnya, fase demi fase, dengan sabar dan terukur.
Membangun memang perlu waktu. Yang tidak boleh adalah memperdagangkan waktu –yang milik Tuhan. Waktu, analog dengan tanah –yang haqqullah– meminjam pakar hukum agraria USU: Prof. AP. Parlindungan, sahih memiliki fungsi sosial.
Penulis : Adv. Muhammad Joni A. Rivai, Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute
