Propertynbank.com – ini heboh, Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) mengungkap adanya potensi kerugian mencapai Rp1,33 triliun dalam pengelolaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) BTN. BPK juga menyoroti kelemahan monitoring dokumen kredit serta aspek kehati-hatian dalam pengelolaan pembiayaan KPR.
Temuan tersebut tentu memunculkan pertanyaan publik: apa sesungguhnya yang sedang terjadi dalam tata kelola pembiayaan perumahan di BTN?
Pertanyaan itu semakin relevan ketika laporan yang sama menyinggung persoalan sertifikat yang belum selesai dan masih berada pada berbagai pihak ketiga, mulai dari pengembang, notaris, Badan Pertanahan Nasional (BPN), hingga pihak terkait lainnya.
Sebagian pihak mungkin melihatnya semata sebagai daftar kesalahan. Sebagian lainnya mungkin tergesa-gesa menyimpulkan adanya kegagalan institusi.
Saya memilih membaca temuan tersebut dari perspektif yang berbeda.
Temuan BPK bukanlah palu penghakiman. BPK menjalankan mandat konstitusionalnya sebagai lembaga pemeriksa negara.
Laporan BPK adalah sebuah cermin: ya.., cermin yang dibangun atas dasar mandat konstitusi dan akuntabilitas publik.
Cermin tidak dibuat untuk mempermalukan wajah seseorang. Cermin hadir agar kita dapat melihat bagian yang perlu diperbaiki sebelum terlambat.
Karena itu, tulisan ini bukan untuk melemahkan BTN. Sebaliknya, justru karena BTN adalah aset strategis negara dan memiliki misi besar dalam pembiayaan perumahan rakyat, maka setiap alarm tata kelola harus didengar dengan mode serius.
Dalam dunia perbankan terdapat adagium menarik:
“Bad loans are often made, not merely become bad.”
Kredit bermasalah sering kali tidak sekadar “menjadi buruk”, tetapi dapat “dibuat menjadi buruk” sejak proses awal pemberian kredit.
Ungkapan tersebut bukan sekadar frasa populer, melainkan merefleksikan prinsip prudential banking bahwa kualitas kredit sangat ditentukan sejak tahap originasi kredit: bagaimana analisis dilakukan, bagaimana risiko dinilai, bagaimana keputusan diambil, dan bagaimana pengawasan dijalankan.
Doktrin ini antara lain dijelaskan oleh Aristóbulo de Juan dalam karyanya From Good Bankers to Bad Bankers: Lessons Learned from a 50-Year Career in Banking (2019). Mantan Direktur Jenderal Pengawasan Bank Spanyol tersebut menjelaskan bahwa akar persoalan perbankan sering kali bukan hanya karena kredit kemudian gagal, tetapi karena kebijakan pemberian kredit yang sejak awal tidak sehat (poor lending policies).
Kredit bermasalah sering kali tidak lahir ketika debitur mulai gagal membayar cicilan. Masalah itu bisa berawal jauh sebelumnya: ketika proses verifikasi, analisis, mitigasi risiko, pengendalian, dan monitoring kredit tidak berjalan sebagaimana mestinya.
Karena itu, meningkatnya kredit bermasalah tidak selalu dapat dijelaskan hanya oleh faktor eksternal seperti melemahnya daya beli masyarakat atau perubahan kondisi ekonomi.
Ada kalanya akar persoalan berada pada kualitas tata kelola.
Menariknya, diskursus publik selama ini sering menempatkan KPR subsidi sebagai titik risiko utama. Namun, dinamika menunjukkan bahwa tekanan kredit bermasalah juga muncul pada segmen KPR non-subsidi atau komersial.
BTN menjadi salah satu penyumbang terbesar dalam akumulasi NPL KPR industri perbankan, dengan porsi sekitar 31,5% dari total NPL KPR nasional.
Namun, rasio NPL KPR BTN sendiri berada pada kisaran 2,78%, mengingat besarnya skala portofolio KPR yang dikelola.
Di sinilah muncul paradoks yang perlu dijawab.
Bukankah kredit komersial memiliki persyaratan yang lebih ketat?
Bukankah dokumen legal biasanya lebih lengkap?
Bukankah kapasitas ekonomi debitur relatif lebih kuat?
Jika demikian, mengapa risiko tetap dapat muncul?
Pertanyaan-pertanyaan tersebut membawa kita pada satu kesimpulan penting: persoalan pembiayaan perumahan tidak dapat hanya dilihat dari sisi kemampuan debitur membayar cicilan.
Kita perlu melihat lebih dalam kualitas underwriting, efektivitas manajemen risiko, budaya pengawasan, serta integritas proses pengambilan keputusan kredit.
Dalam konteks ini, relevan membahas konsep dalam tata kelola modern: compliance without prudence — kepatuhan tanpa kehati-hatian.
Sebuah organisasi dapat terlihat patuh secara administratif:
dokumen tersedia,
formulir lengkap,
prosedur dijalankan.
Namun, kepatuhan formal belum tentu selalu mencerminkan kehati-hatian substantif.
Sebuah sistem dapat tampak rapi di atas kertas, tetapi tetap memiliki kelemahan dalam pengendalian risiko.
Karena itu, respons terhadap alarm BPK tidak cukup hanya berupa perbaikan administratif.
Yang diperlukan adalah evaluasi menyeluruh: audit sistem,
audit tata kelola,
audit kinerja,
audit budaya risiko,
serta evaluasi integritas sumber daya manusia. Juga, audit sikap publik.
Tujuannya bukan mencari kambing hitam. Tujuannya memastikan agar kelemahan yang sama tidak kembali berulang.
BTN bukan sekadar bank. Bagi saya, BTN adalah bagian penting dari arsitektur penyediaan perumahan nasional. Selama puluhan tahun, jutaan keluarga Indonesia memperoleh rumah pertama melalui pembiayaan yang disalurkan BTN. Ingat rumah rakyat, ingat BTN. BTN ada di kepala dan hati, bukan bank lain.
Peran historis tersebut terlalu besar untuk direduksi hanya menjadi angka NPL atau daftar temuan audit.
Karena itu, menjaga BTN bukan berarti menolak kritik publik.
Menjaga BTN berarti memastikan kritik berubah menjadi energi perbaikan.
Menjaga BTN berarti menjadikan alarm tata kelola sebagai momentum transformasi.
Menjaga BTN berarti menjaga kepercayaan masyarakat terhadap sistem pembiayaan perumahan nasional.
Saya percaya, temuan BPK tidak harus dibaca dengan nada pesimistis. Sebaliknya, cermin BPK dapat menjadi titik awal menuju agenda yang lebih besar: Transformasi BTN 2.0.
Transformasi yang tidak hanya mengejar pertumbuhan kredit, tetapi juga kualitas kredit.
Transformasi yang tidak hanya memperbesar aset, tetapi memperkuat tata kelola yang sehat dan tangguh.
Transformasi yang tidak hanya berbicara tentang ekspansi bisnis, tetapi juga integritas sistem dan kepercayaan publik.
Karena pada akhirnya, rumah bukan sekadar aset ekonomi.
Rumah adalah fondasi keluarga. Fondasi produktivitas. Dan dalam perspektif negara kesejahteraan, rumah adalah bagian dari pemenuhan hak dasar warga negara.
Maka pesannya sederhana:
Jaga BTN.
Jaga perumahan nasional.
Dengarkan alarm tata kelola.
Jadikan momentum ini sebagai jalan besar menimbang BTN lebih Berdampak, dengan Transformasi BTN 2.0. Ingat pesan Presiden, berlomba membuat rakyat nguyu (tersenyum).
Tabik.
*) Sekretaris Dewan Pakar The Housing and Urban Development (HUD) Institute
