INTERNASIONAL : Peluang berinvestasi properti di Jepang memang menawarkan return yang relatif menarik. Hal ini seiring dengan kian atraktifnya investor global memborong properti di negara tersebut.
Namun seperti apa obyek properti yang dapat dijadikan investasi ? Presiden Direktur PT.IRIJ dan CEO Indonesiasoken,co.Ltd Albertus Prasetyo Heru Nugroho mengaku, beberapa waktu lalu mendapat banyak pertanyaan. Baik yang bersifat skeptis maupun yang hanya sekedar ingin tahu. Beberapa pertanyaan tersebut berkisar bangunan apartemen seperti apa dengan harga 4 miliar ? apa hanya 1 ruangan saja ? dan masih ada beberapa pertanyaan lainnya seputar investasi properti di Jepang.
[irp]
Albertus menjelaskan ada beberapa jenis properti di dekat Tokyo, dimana ada salah satu platform properti di Jepang yakni Toushi-Hakase. “Platform-platform seperti ini sangat banyak di Jepang. Jadi kita tidak akan mengalami kesulitan ketika sudah memutuskan untuk berinvestasi,” ujarnya.
Namun yang terpenting, tambah Albertus, harus memikirkan kembali apa tujuan berinvestasi. Kalau yang kita lihat adalah Yield dan asset maka ketika akan melakukan belanja harus memperhatikan struktur bangunan, wilayah dan beberapa aspek perbankan.
[irp]
Salah satu contoh properti yang dipasarkan, dengan penawaran harga sebesar 57.000.000 yen atau sekitar Rp 7,41 miliar. Bangunan dengan struktur Light Steel Frame (masa depresiasi 27 tahun), dimana bangunan itu sendiri sudah berumur 23 tahun. Dengan 6 kamar, properti ini hanya berjarak 14 menit untuk sampai ke stasiun terdekat.
Simbol J pada denah properti tersebut merupakan singkatan dari JOU, yakni satuan untuk tatami atau tikar Jepang. Perlu diketahui Semua ukuran rumah di Jepang dinyatakan dalam JOU(畳) atau sekitar 1,62㎡.
[irp]
Dengan luasan tipikal yang mendekati tipe studio ini, hanya dapat ditempati oleh 1 orang penyewa adalah 6J diluar toilet dan pintu masukatau total luasan adalah 18㎡.
“Di daerah perkotaan dengan luasan 6J ini harganya antara 5juta rupiah hingga 10juta rupiah tergantung tempat dan jauh dari stasiun,” jelas Albertus.
[irp]
Memang ada juga satuan-satuan kamar yang dijual. Namun kadang kita agak sulit untuk mengisinya dengan penyewa. Sehingga membeli 1 bangunan utuh ini sangat dianjurkan. Sehingga pihak property agent yang bertugas mengisi kekosongan pun lebih mudah.
”Sebagai investor, disarankan dan memang sebaiknya mencari properti atau bangunan yang sudah terisi tenant. Sehingga ketika serah terima, sudah bisa langsung mendapatkan cash,” ungkap Albertus.
[irp]
Berikut perkiraan perhitungan bagaimana berinvestasi properti di Jepang. Misalnya dengan menggunakan skema perbankan, Sebut saja LTV 60%, dengan nilai asset yang disetujui bank 80%. Artinya Loan = 60% x 80% x 7,41M = 3.56M jadi dana cash minimal yang harus disediakan Nilai Aset – Loan = 7,41 – 3,56 = 3,85M ( 52%).
Atau jika LTV 70%, sementara nilai asset yang disetujui Bank 90%. Dengan Loan = 70% x 90% x 7,41M = 4,67M, maka cash minimal yang harus disediakan sebesar 2,74 miliar atau sebesar 37 %.
“Semakin sering SPC( special purpose company) Anda ini melakukan investasi, Bank akan melihat Anda credible dan LTV ini akan semakin naik hingga 90%,” jelasnya.
[irp]
Melalui skema ini, sebenarnya juga bisa dilakukan oleh perhimpunan orang tua yang putra-putrinya menempuh studi di Jepang. Sebagian dari uang SPP atau uang apartement sang buah hati bisa dicover dengan yields dari investasi.
”Jika Anda berminat untuk mengembangkan asset dan investasi Anda di Jepang, silakan kontak kami, Indonesiasoken di Tokyo atau IRIJ di Jakarta,” tutup Albertus
