Informasi www.pelampauanklb.jakarta.go.id hingga November 2019 menyebutkan bahwa pemohon izin prinsip pelampauan KLB berjumlah 14 pengembang dengan jumlah dan lokasi proyek yang beragam. Dalam penerapannya, ditemukan pula kenyataan bahwa dana hasil kompensasi pelampauan KLB sebagian besar tidak digunakan untuk membangun infrastruktur dan fasilitas di dekat lokasi bangunan yang mengalami peningkatan KLB. Jika dikaitkan dengan konsep developer contribution, maka tampak bahwa kebijakan kompensasi pelampauan KLB ini tidak mengharuskan adanya kaitan (nexus) antara objek pelampauan KLB dan dampak yang akan ditimbulkannya. Lebih lanjut, menurut Stewart (1988), jika impact fee < impact cost maka komunitas setempat sesungguhnya akan rugi karena harus menanggung dampak sisanya.
Pelampauan KLB dan developer contribution merupakan konsep yang sekilas sama tetapi ada beberapa perbedaan mendasar. Menurut Fahmi (2021) Pelampauan KLB atau Floor Area Uplift (FAU) merupakan izin yang diberikan kepada pengembang untuk meningkatkan floor area ratio pada kawasan perkotaan tertentu dengan imbalan publik mendapat benefit tertentu dari kegiatan peningkatan intensitas tersebut.
[irp]
Menurut rumusan Victoria State Government dalam Fahmi (2021), FAU adalah “…to require public benefits when floor area ratio exceeds the base level. The value of the extra floor ratio will be transparently calculated and the public benefits to be provided will be publicly reported”. Menurut Fahmi (2021) ada dua alasan mengapa pelampauan KLB dikategorikan sebagai “retribusi”, yaitu: “karena retribusi ini bukan dimaksudkan sebagai disinsentif; dan karenanya, tidak perlu ada nexus (kaitan) antara peningkatan lantai bangunan dengan dampak yang diakibatkannya.”
Menurut Fahmi (2021), dengan kata lain, setiap penambahan intensitas yang ditetapkan dalam rencana kota akan dikenakan retribusi untuk kepentingan publik. Retribusi dikenakan atas space atau ruang udara publik yang digunakan oleh bangunan tersebut (Fahmi, 2021). Angka retribusinya mengikuti suatu formula tertentu yang telah ditetapkan dan akan dihitung serta dilaporkan secara transparan. Menurut Victoria State Government dalam Fahmi (2021), retribusi (atau benefit) yang dikenakan tidak harus berupa uang, tetapi dapat juga in kind, berupa “public open space and laneways on site, public space in the building” dan “affordable housing”.
[irp]
Menurut Fahmi (2021) developer contribution merupakan izin untuk meningkatkan intensitas bangunan, atau mengubah guna bangunan, dengan mengenakan kewajiban bagi pengembang untuk membayar kompensasi atau kontribusi tertentu. Menurut Carrion dan Libby (2001) developer contribution merupakan biaya sekali bayar yang dikenakan kepada pengembangan baru dengan bertujuan untuk meningkatkan pendapatan untuk konstruksi/ekspansi dari fasilitas di sekitar area pengembangan baru yang mendapat manfaat dari kontribusi pengembangan. Dana kompensasi yang terkumpul akan dinilai dan didedikasikan untuk membangun infrastruktur/fasilitas publik tambahan yang penggunaannya meningkat akibat adanya peningkatan intensitas, atau perubahan guna bangunan tersebut (Fahmi, 2021). Menurut Fahmi (2021) secara teoritis, kompensasi tersebut digunakan untuk menginternalisasikan eksternalitas yang timbul akibat kegiatan peningkatan atau perubahan tersebut sehingga dalam konteks keuangan publik hal ini dikategorikan sebagai “charge” (atau kompensasi).
Fahmi (2021) mengatakan bahwa: “cukup jelas bahwa Pergub DKI Jakarta tersebut memang mengatur mengenai kompensasi/kontribusi, bukan retribusi. Hal ini dikarenakan retribusi tidak dimaksudkan untuk membatasi, melainkan pengembang mendapat keleluasaan untuk melewati ketentuan, asal ia membayar retribusinya. Sementara, Menimbang Pergub 210/2016, disebutkan bahwa ketentuan ini merupakan disinsentif; pasal 3 juga mengatur bahwa Pergub ini dimaksudkan untuk mengawasi, dan mengendalikan pembangunan kota agar fungsi ruang tetap sesuai dengan rencana kota.
bersambung ke halaman berikutnya….
