Propertynbank.com – Tingkat hunian sektor perkantoran berada di angka 72% untuk kawasan CBD dan 74% untuk kawasan Non-CBD, mengingat jumlah permintaan yang masih terbatas. Terdapat satu gedung kantor Grade A di koridor Rasuna Said yang selesai dibangun di triwulan ketiga ini, sehingga tersisa tiga gedung di kawasan CBD yang diperkirakan beroperasi pada triwulan terakhir 2022 yang berpotensi menambah pasokan sektor perkantoran sekitar 225 ribu meter persegi. Sedangkan untuk kawasan Non-CBD, diperkirakan akan bertambah sebanyak 130 ribu meter persegi hingga akhir tahun ini.
Di sektor ritel, Yunus Karim, Head of Research JLL mengatakan, peritel di pusat perbelanjaan tetap terlihat aktif yang ditunjang oleh pelonggaran PPKM sehingga pusat perbelanjaan diperbolehkan untuk beroperasi secara penuh serta tingkat kunjungan pada pusat perbelanjaan khususnya kelas menengah dan atas yang tetap mendukung pertumbuhan sektor ritel.
“Penyerapan pada triwulan ini sebagian besar berasal dari pasokan yang relatif masih baru seperti Pondok Indah Mall 3 dan AEON Mall Tanjung Barat. Aktivitas peritel didominasi oleh sektor makanan dan minuman serta fashion. Tingkat hunian masih relatif stabil di angka 88%,” ujar Yunus.
Memasuki triwulan ketiga, kata dia, aktivitas penjualan kondominium secara umum masih melanjutkan tren yang terlihat selama pandemi. Tren pelemahan dari sisi penjualan masih berlanjut sehingga ikut mempengaruhi pertumbuhan harga yang terpantau tetap stagnan. Akibat dari permintaan yang terbatas, pengembang masih memilih untuk berhati-hati dalam meluncurkan proyek baru mengakibatkan terbatasnya unit kondominium baru yang diluncurkan.
Angela Wibawa, Head of Office Leasing Advisory JLL mengungkapkan, masih melanjutkan tren di triwulan-triwulan sebelumnya, perusahaan secara hati-hati mulai menjalankan strategi real estate mereka sehingga aktivitas pencarian ruang perkantoran terlihat dari berbagai sektor industri, khususnya untuk gedung Grade A. Calon penyewa masih memprioritaskan strategi untuk mengurangi biaya sebagai pertimbangan utama sehingga membutuhkan waktu lebih lama dalam pengambilan keputusan.
“Secara umum, dengan tren downsizing yang masih terus berlanjut dan satu gedung yang selesai dibangun, tingkat hunian gedung perkantoran Grade A tertekan di angka 65%. Untuk harga sewa perkantoran, baik di kawasan CBD maupun kawasan Non-CBD, penurunan masih tetap terjadi dikarenakan tingkat permintaan yang terbatas menyebabkan gedung-gedung harus tetap bersaing untuk menarik minat penyewanya,” jelas Angela.
Sementara Vivin Harsanto, Head of Advisory JLL menambahkan, hampir serupa dengan kondisi di Jakarta, tren penurunan masih berlangsung antara lain karena sentimen pasar yang masih belum pulih terhadap kondominium sebagai instrumen investasi bagi pembeli yang mengejar yield maupun capital gain.
“Dengan tren penurunan ini tingkat penjualan dan peluncuran proyek baru tercatat hanya ada satu proyek dalam enam bulan terakhir, yaitu di wilayah Tangerang yang menyasar segmen menengah. Penjualan dan pasokan kondominium masih didominasi oleh tipe studio karena harga yang relatif lebih terjangkau,” jelas Vivin.
Pasokan Gudang Triwulan Ketiga
Pada bagian lain, Farazia Basarah, Head of Logistics and Industrial JLL mengutarakan, satu pasokan baru selesai dibangun di Cikarang pada triwulan ketiga 2022, namun tingkat hunian ruang gudang modern di Jabodetabek tetap stabil di angka 94%. Permintaan yang sehat yang terpantau di 3Q22 didominasi oleh permintaan dari penyedia jasa logistik, yang diperkirakan akan terus mendorong permintaan akan ruang gudang modern. Lima proyek seluas sekitar 150.000 m2 dijadwalkan akan selesai pada akhir 2022, terkonsentrasi di wilayah Bekasi dan Cikarang.
“Walaupun terdapat pasokan baru di triwulan ini, sebagian besar proyek eksisting terus menunjukkan pertumbuhan sewa yang stabil di pasar gudang logistik modern, terutama di subpasar yang kompetitif, seperti Cikarang,” kata Farazia.
Dilain pihak, Julien Naouri, Vice President, Investment Sales Asia, JLL Hotels & Hospitality Group menegaskan, pemulihan pariwisata di Indonesia diperkirakan akan lebih menyeluruh melihat sebagian besar negara-negara di kawasan sekitarnya telah mencabut aturan pembatasan perjalanan. Hingga Agustus 2022, angka kedatangan wisatawan mancanegara di kota-kota utama seperti Jakarta dan Bali telah melampaui tahun 2021.
Performa hotel-hotel mewah, ujarnya, juga terus meningkat, mencapai tingkat yang mendekati masa pra-pandemi, khususnya Bali yang mengalami pertumbuhan signifikan dalam ADR (Average Daily Rate) kelas hotel luxury dengan melampaui level tahun 2019, dan mengimbangi tingkat hunian yang relatif rendah.
“Sementara itu, Jakarta masih dapat mengandalkan kuatnya permintaan domestik sambil menunggu kedatangan wisatawan korporasi asing. Hingga September 2022, Indonesia telah mencatat transaksi hotel sebesar USD174 juta, yang merupakan jumlah tertinggi selama dekade terakhir. JLL memperkirakan volume transaksi hotel akan mencapai USD300 juta pada tahun 2023,” tutur Julien.
Sedangkan James Allan, Country Head JLL mengatakan, investor asing dan lokal tetap aktif melihat Indonesia sebagai tujuan investasi yang menarik mengingat potensi sosioekonomi yang dimiliki. Selain sektor properti tradisional seperti pergudangan modern dan rumah tapak, sektor properti alternatif seperti pusat data (data centre), pendidikan dan kesehatan juga merupakan sektor yang dilirik oleh para pelaku bisnis properti.
“Meskipun Jakarta masih menjadi pintu utama untuk berinvestasi di Indonesia, pembangunan ruas jalan tol baru dan jalan tol luar kota diharapkan dapat memberikan dampak positif terhadap pengembangan properti di kota-kota lainnya,” tutup James.
