Propertynbank.com – PT Leads Property Services Indonesia menilai dinamika pasar hunian di Jabodetabek sepanjang 2025 menunjukkan perubahan signifikan, baik pada segmen kondominium maupun rumah tapak. Dalam riset, Leads Property mengungkap bahwa persaingan antarproduk hunian semakin tajam, terutama di tengah pergeseran preferensi konsumen dan tantangan keterjangkauan harga.
Martin Hutapea, Head of Research & Consultancy Services PT Leads Property Services Indonesia, menjelaskan bahwa pasar kondominium Jakarta masih menghadapi tekanan dari kompetisi rumah tapak. Dengan harga yang semakin mendekati satu sama lain, konsumen kini mempertimbangkan aspek fiskal dan biaya kepemilikan secara lebih kritis.
“Pengembangan kondominium masih bersaing ketat dengan rumah tapak, terutama karena harga keduanya kini relatif mirip. Untuk mendorong permintaan, pasar memerlukan keringanan fiskal, baik dari sisi pajak, skema cicilan, maupun biaya IPL yang lebih rendah,” jelas Martin beberapa waktu lalu.
Ia menambahkan bahwa proyek kondominium middle to upper class masih terpusat di Jakarta, terutama kawasan dengan fasilitas lengkap, pusat perkantoran, dan akses transportasi umum. Hal ini selaras dengan kebutuhan generasi Milenial dan Gen Z yang mencari mobilitas tinggi.
“Bagi generasi muda yang aktif di luar rumah dan sering bepergian, kedekatan dengan transportasi umum serta akses cepat ke kawasan bisnis menjadi faktor utama pemilihan hunian,” lanjutnya.
Segmen yang saat ini menunjukkan aktivitas pasar paling stabil adalah luxury condominium dengan tipe 3–4 kamar tidur. Produk ini menyasar end-user kelas atas yang bukan first-home buyer, mengutamakan gaya hidup premium, kenyamanan, serta kualitas ruang yang tinggi.
Rumah Tapak Jabodetabek
Sementara itu, pasar rumah tapak Jabodetabek menunjukkan dinamika berbeda. Hendra Hartono, CEO dan Co-Founder Leads Property, menekankan bahwa pengembangan township skala besar cenderung hanya bisa dilakukan oleh developer berpengalaman yang telah memiliki landbank sejak lama.
“Developer besar yang telah memegang lahan sejak sebelum 1998 lebih mampu mengembangkan proyek township. Sedangkan developer baru, termasuk yang berasal dari luar negeri, lebih sering menggarap perumahan skala kecil atau bermitra dengan pemain besar,” ujar Hendra.
Ia mengungkap bahwa banyak township ternama kini mulai mengubah arah pengembangan ke segmen luxury. Langkah ini dilakukan untuk meningkatkan citra kawasan dan memperkuat positioning proyek di tengah persaingan pasar.
Township yang berada jauh dari pusat kota tetap memiliki peluang besar, terutama untuk menyasar first-time home buyer, asalkan menawarkan harga terjangkau, perencanaan matang, ruang terbuka hijau, fasilitas lengkap, serta akses transportasi yang memadai.
Menurut Hendra, kenaikan harga rumah yang tidak sejalan dengan pertumbuhan pendapatan mendorong pergeseran permintaan ke wilayah penyangga seperti Cisauk, Cikupa, Balaraja, dan Tenjo. Meski ukuran unit yang ditawarkan cenderung mengecil, biaya total yang dikeluarkan konsumen relatif sama dengan tahun-tahun sebelumnya.
Fenomena ini berdampak pada perubahan pola konsumsi generasi muda. Banyak konsumen memilih menyewa rumah atau apartemen di Jakarta karena dianggap lebih efisien.
“Bagi mereka yang bekerja di Jakarta dan sekitarnya, menyewa menjadi pilihan realistis. Selain lebih praktis, biaya transportasi dan waktu perjalanan bisa ditekan,” kata Hendra.
Baca Juga : Usung Hunian Klasik Prancis, Cluster Bellefont Summarecon Serpong Raup Penjualan Rp 600 Miliar
Hendra Hartono menambahkan, arah pasar properti 2026 akan semakin dipengaruhi faktor mobilitas, kualitas lingkungan, dan diferensiasi produk. “Segmen premium akan tetap bergerak, namun tentu dengan selektivitas tinggi. Sementara untuk konsumen mass market, faktor konektivitas dan keterjangkauan akan menentukan keputusan membeli,” ujar Hendra.
Kolaborasi pengembang dan pemerintah dalam penyediaan akses transportasi, insentif fiskal, serta pengendalian biaya kepemilikan, kata Hendra, akan menjadi kunci pemulihan pasar hunian di Jabodetabek.
