Propertynbank.com – Tengah malam. Terasa panjang. Detiknya mengubah kalender, tanpa suara. Seorang pekerja muda bernama Hendry menatap layar dari ponselnya—angka cicilan itu turun. Tampak ramah. Hampir seperti kabar baik.
Lalu matanya malap, redup, berhenti pada satu detail kecil: tenor 40 tahun.
Hendry terdiam. Yang dilihatnya bukan lagi gambar rumah, melainkan garis panjang yang membelah fase hidupnya menjadi dua: sebelum utang, dan selama terikat utang.
Empat puluh tahun. Itu bukan sekadar skema pembiayaan. Itu separoh usia manusia yang sehat wal afiat tidak merokok piawai menata stres sosial, seperti Hendry.
Ujaran kabar kebijakan tenor KPR 40 tahun dibungkus logika sederhana. Tenor diperpanjang, maka cicilan diturunkan. Kata seorang kawan senior yang ahli pembiayaan jebolan Harvard School of Bussines, secara teori, ini benar. Namun ketika angka dibedah detail, makin ke ujung, alahai realitasnya tidak sesederhana kata-kata pejabat.
Mari kita lihat data simulasi cicilan. Jika tenor 10 tahun, cicilan ± Rp1.410.000/bulan. Tenor 20 tahun, cicilan ± Rp795.000/bulan. Tenor 30 tahun, ± Rp595.000/bulan. Tenor 40 tahun, ± Rp495.000/bulan.
Sekilas pola itu tampak konsisten. Semakin panjang tenor, makin ringan cicilan. Tetapi jika dibaca lebih marasuk ke dalam, pola itu tidak konsisten lagi, malah mengungkap sesuatu keterikatan “agak laen” yang krusial.
Dari 10 ke 20 tahun, yes: cicilan turun drastis—sekitar 43%. Dari 20 ke 30 tahun, ups, penurunannya mulai melandai. Namun dari 30 ke 40 tahun? Turunnya hanya sekitar Rp100.000—tidak sampai 17%.
Di sinilah titik kritisnya menganga. Manfaat penurunan cicilan mengalami ini: diminishing return. Tambahan waktu 10 tahun hanya menghasilkan penurunan cicilan yang relatif kecil, tetapi memperpanjang beban utang secara penuh satu dekade. Makanya, kata seorang pengembang kawakan yang berjaya, KPR 40 tahun tidak feasible. Katanya, tenor 30 tahun sudah feasible. “Kalau pemerintah mau bantu MBR, perbesar subsidi bantuan uang muka (SBUM)”, ujarnya menawarkan kebijakan sosial perumahan MBR. Nah, lho.
Kawan yang lain berpendapat, tenor yang lazim bagi konsumen itu pada durasi 8 sampai 11 tahun. Lewat dari itu, cuman menguntungkan bank. Bank plat merah juara KPR bersubidi dari tahun ke tahun, konon, malah punya pola pelunasan pinjaman di tahun ke delapan, walau tenor 30 tahun.
Segenap analisis, pendapat dan saran verbatim itu ori dari ahli pembiayaan juncto praktisi perumahan dari kalangan The HUD Institute yang curah pendapat baru-baru ini.
Maka, dengan kata-frasa-kalimat yang berhimpun ke dalam opini ini, bahwa yang bertambah signifikan adalah waktu dan total bunga, bukan sebenar-benar keringanan nyata bagi MBR.
Jika ditarik lebih jauh, struktur ini menunjukkan satu hal penting, bahwa KPR 40 tahun bukanlah instrumen efisiensi, melainkan instrumen perpanjangan beban.
Ambil ilustrasi sederhana. Kredit Rp150 juta dengan bunga rendah sekalipun. Ketika tenor diperpanjang, yang bekerja bukan hanya waktu, tetapi bunga yang terus “bernapas”. Setiap tahun tambahan adalah ruang bagi bunga untuk terus mengakumulasi.
Hasil akhirnya sering tidak disadari, yakni total pembayaran bisa mendekati dua kali lipat dari pokok pinjaman. Rumah yang tampak “murah” di depan berubah menjadi mahal di belakang.
Padahal, jika kembali ke realitas lapangan sejak era rumah Bank Tabungan Negara (BTN), perilaku pembeli tidak pernah serumit itu. Mereka hanya bertanya tiga hal ini. Apakah saya bankable? Berapa cicilan per bulan? Kapan rumahnya jadi?
Bahkan dengan asumsi harga rumah yang rasional, banyak pekerja dengan upah minimum kabupaten sebenarnya sudah mampu mengakses KPR tenor 15 sampai 20 tahun. Artinya, problem utamanya bukan pada tenor yang “terlalu pendek”, tetapi pada harga yang “terlalu tinggi”.
Di sinilah kritik Zulfi Syarif Koto menjadi relevan. Ketua Umum The HUD Institute itu menegaskan, bahwa: akar persoalan ada pada tata kelola tanah, harga lahan, dan spekulasi—bukan pada skema cicilan.
Bagi Pak HUD, memperpanjang tenor tanpa membenahi struktur harga ibarat memperpanjang napas masalah, bukan jurus nyata menyelesaikannya.
Andalkan KPR 40 Tahun
Ada dimensi lain yang lebih dalam: asumsi stabilitas. KPR 40 tahun mengandaikan seseorang akan bekerja stabil selama empat dekade. Padahal realitas hari ini justru sebaliknya—pasar kerja fleksibel, kontrak pendek, dan risiko ekonomi meningkat.
Dalam kondisi seperti ini, tambahan 10 tahun (dari 30 ke 40 tahun) bukan sekadar angka. Namun tambahan satu dekade dalam ketidakpastian.
Pun, ironisnya, tambahan satu dekade itu hanya “dibayar” dengan penurunan cicilan sekitar Rp100 ribu per bulan.
Kiranya, ini bukan efisiensi. Ini pertukaran yang timpang.
Ini kebijakan yang pro siapa? Siapa mendapat apa?
Dari perspektif ekonomi politik, arah kebijakan ini juga perlu dibaca jernih. Negara dapat mengklaim inovasi pembiayaan. Perbankan menikmati bunga lebih panjang. Pengembang mendapat pasar lebih luas.
Namun bagi rakyat? Ada risiko terjebak dalam ilusi keterjangkauan—merasa mampu membeli rumah, padahal yang terjadi adalah memperpanjang durasi keterikatan.
Lebih problematik lagi, pendekatan agregat nasional sering menutupi realitas lokal. Demand perumahan sangat spesifik per kabupaten/kota. Jika aspek ini diabaikan, kebijakan bisa terlihat sukses di atas kertas, tetapi meleset di lapangan.
Pada akhirnya, data sederhana tadi memberi pelajaran yang sangat jujur. Penurunan cicilan terbesar terjadi di awal (10 ke 20 tahun). Setelah itu, manfaatnya makin kecil, tetapi biaya waktunya terus membesar.
Maka dan maka, satu pertanyaan mendasarnya bukan lagi soal teknis, melainkan filosofis. Apakah negeri kita Pancasilais ini ingin meringankan cicilan, atau memperpanjang beban?
Rumah seharusnya menjadi simbol kemerdekaan. Namun dalam skema ini, rumah bisa berubah menjadi kontrak panjang yang membatasi gerak hidup.
Dalam hal ketika tambahan 10 tahun hanya menurunkan cicilan sedikit, tetapi menambah beban satu dekade penuh—maka yang sedang diperpanjang bukan sekadar tenor. Melainkan 40 tahun ketergantungan.
Karena pada akhirnya, yang dibeli bukan hanya rumah. Tetapi juga waktu—yang dicicil perlahan, hingga habis separuh usia. Tampak macam keringanan tak seberapa. Atau, malah, kemudahan atau beban?
Tabik.
*) Adv. Muhammad Joni, SH.MH., Sekretaris Dewan Pakar The Housing and Urban Development (HUD) Institute.
