Propertynbank.com – Pemerintah terus berupaya memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat, terutama di kota-kota besar yang mengalami lonjakan populasi. Program Satu Juta Hunian menjadi salah satu inisiatif ambisius, tetapi dalam implementasinya, ada tantangan besar, terutama dari sisi anggaran dan efektivitas pembangunan.
Salah satu solusi yang jarang dibahas tetapi memiliki potensi besar adalah optimalisasi hunian eksisting—memanfaatkan unit hunian yang telah tersedia sebelum membangun yang baru. Dengan masih adanya ribuan unit apartemen kosong di Jabodetabek, termasuk dari proyek BUMN, langkah ini menjadi relevan untuk memastikan setiap warga mendapatkan tempat tinggal yang layak tanpa membebani fiskal negara.
Peluang dan Tantangan dalam Optimalisasi Rusun
Data menunjukkan bahwa sekitar 22.700 unit apartemen di Jabodetabek masih belum terjual hingga pertengahan 2024. Ini bukan sekadar angka, tetapi juga potensi besar jika pemerintah, pengembang, dan masyarakat dapat memanfaatkan unit-unit ini dengan strategi yang tepat.
Lalu, apa yang perlu dilakukan?
- Revitalisasi Hunian Tak Terjual
Pemerintah dan pengembang harus lebih proaktif dalam menawarkan insentif kepemilikan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Skema seperti KPR dengan bunga ringan, subsidi DP, atau pembebasan pajak pembelian pertama bisa menjadi daya tarik utama bagi calon pembeli.
- Konversi ke Hunian Bersubsidi
Unit kosong, terutama dari proyek-proyek BUMN, dapat dikonversi menjadi rumah susun sewa (rusunawa) atau hunian bersubsidi. Ini bisa menjadi solusi bagi pekerja urban dan mahasiswa yang membutuhkan tempat tinggal dengan harga terjangkau.
- Penyederhanaan Regulasi
Banyak pengembang enggan mengalokasikan unit mereka untuk program perumahan rakyat karena kendala regulasi. Pemerintah bisa memberikan insentif berupa keringanan pajak properti atau kemudahan perizinan bagi pengembang yang bersedia mengalokasikan hunian kosong untuk masyarakat berpenghasilan rendah.
- Digitalisasi Pasar Properti
Platform digital dapat mempercepat distribusi unit yang belum terjual dengan menyediakan informasi transparan mengenai harga, lokasi, dan fasilitas. Ini akan membantu masyarakat mendapatkan akses lebih mudah ke hunian yang mereka butuhkan.
Masyarakat Perlu Disiapkan untuk Tinggal di Rusun
Namun, optimalisasi hunian eksisting tidak hanya tentang aspek teknis dan kebijakan. Ada tantangan sosial yang harus diatasi: minimnya kesadaran masyarakat tentang tinggal di rumah susun.
Baca Juga : Insentif PPN Hingga 100% Untuk Rumah Tapak dan Rusun Diperpanjang
Banyak orang masih lebih memilih rumah tapak karena alasan budaya dan kebiasaan. Oleh karena itu, perlu ada edukasi yang lebih masif tentang manfaat tinggal di rusun, mulai dari efisiensi ruang, fasilitas bersama, hingga aspek keberlanjutan lingkungan. Selain itu, profesionalisasi pengelolaan rusun dengan menghadirkan manajer properti bersertifikat akan meningkatkan kualitas hunian vertikal ini.
Optimalisasi hunian eksisting adalah solusi yang cepat, efisien, dan realistis. Jika diterapkan dengan baik, ini bisa menjadi kunci dalam mewujudkan perumahan layak bagi seluruh masyarakat tanpa harus mengorbankan stabilitas fiskal negara.
Optimalisasi hunian eksisting, khususnya unit rumah susun (rusun) dan apartemen yang belum terjual atau belum dihuni, merupakan strategi efektif untuk mempercepat pencapaian target penyediaan satu juta hunian perkotaan. Langkah ini tidak hanya menghemat anggaran pembangunan, tetapi juga memaksimalkan pemanfaatan aset yang sudah tersedia.
Asumsi Efisiensi melalui Optimalisasi Unit Kosong dan Proyek Terbengkalai
- Pemanfaatan Unit Rusun Kosong: Data menunjukkan bahwa hingga pertengahan 2024, terdapat sekitar 22.700 unit apartemen di Jabodetabek yang belum terjual. Selain itu, di DKI Jakarta, terdapat 26.543 unit rusunawa yang masih kosong hingga Agustus 2021 . Dengan mengisi unit-unit ini, pemerintah dapat menyediakan hunian tanpa perlu membangun dari awal, menghemat biaya konstruksi dan waktu.
- Revitalisasi Proyek Terbengkalai: Beberapa proyek rusun yang telah dibangun namun belum dihuni, seperti Rusun Pasar Rumput di Jakarta Selatan yang hanya ditempati 400 dari 1.900 unit selama dua tahun , dapat direvitalisasi dan disesuaikan dengan kebutuhan masyarakat. Langkah ini memerlukan biaya yang lebih rendah dibandingkan pembangunan baru.
Strategi Sosialisasi Tinggal di Rumah Susun kepada Calon Penghuni
- Edukasi tentang Manfaat Tinggal di Rusun: Banyak masyarakat yang belum memahami keuntungan tinggal di hunian vertikal, seperti akses mudah ke fasilitas umum, keamanan yang lebih terjamin, dan biaya perawatan yang lebih rendah. Sosialisasi melalui media massa, seminar, dan lokakarya dapat meningkatkan pemahaman ini.
- Keterlibatan Komunitas dalam Pengelolaan: Mendorong pembentukan komite warga di setiap rusun untuk mengelola kegiatan dan fasilitas bersama dapat meningkatkan rasa memiliki dan kenyamanan tinggal .
- Penyediaan Fasilitas Penunjang: Menambahkan fasilitas seperti ruang terbuka hijau, area bermain anak, dan pusat komunitas dapat membuat hunian vertikal lebih menarik bagi keluarga .
- Program Pendampingan dan Adaptasi: Menyediakan program pendampingan bagi penghuni baru untuk membantu mereka beradaptasi dengan lingkungan dan budaya tinggal di rusun, seperti pelatihan keterampilan dan kegiatan sosial komunitas .
Dengan mengoptimalkan unit hunian yang sudah ada dan melakukan sosialisasi yang tepat, pemerintah dapat mempercepat penyediaan hunian layak bagi masyarakat perkotaan tanpa membebani anggaran negara secara signifikan.
Kesimpulan: Membangun Hanya Jika Diperlukan
Membangun perumahan baru tetap diperlukan, tetapi seharusnya dilakukan secara selektif setelah unit eksisting benar-benar dioptimalkan. Dengan strategi ini, pemerintah bisa menghemat anggaran dan menciptakan ekosistem properti yang lebih sehat serta berkelanjutan.
Oleh : Indra Utama, CEO Journalist Media Network.
