Propertynbank.com – Sepotong Dialog tentang Perubahan Paradigma Pembiayaan Perumahan
Pagi 1 Juni 2026. Di hari kelahiran Pancasila itu, naskah sejarah perumahan Indonesia yang dikerjakan The HUD Institute memasuki versi final. Kepada sejumlah kolega sudah dikirimkan. Maksudnya, konfirmasi dan meminta saran, sebagai adab sebelum diterbitkan.
Tak lama, sebuah pesan singkat masuk. Bukan berupa koreksi redaksional. Bukan pula usulan penambahan angka statistik. Bukan pertanyaan banyak cingcong. Yang datang justru sebuah ingatan.
Maka benar adanya, sering kali, sejarah justru lahir dari ingatan para pelakunya.
“Terima kasih Pak,” tulis Erica Soeroto.
Tak lama kemudian, Zulfi Syarif Koto membalas. “Sama-sama Bu. Seingat Ibu, apakah masih ada yang kurang?”
Pertanyaan sederhana itu membuka sebuah lorong memori yang panjang.
Erica menjawab: “Saya tidak tahu ini penting atau tidak. Tapi setidaknya cukup dicatat dalam sejarah perumahan Indonesia.”
Lalu mengalirlah sebuah kesaksian penting, yang mungkin tidak banyak tercatat dalam laporan resmi pemerintah.
Menurut Erica, pernah ada masa ketika rumah relatif begitu lebih mudah dimiliki masyarakat, terutama oleh kelompok Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Namun kemudian terjadi perubahan besar yang perlahan mengubah wajah pembiayaan perumahan nasional.
“Ada titik di mana terjadi perubahan paradigma pemerintah. Dari zaman mudahnya mendapatkan rumah, menjadi masa ketika rumah semakin sulit dimiliki.”, berlanjut chat Erica.
Dia kemudian menunjuk satu peristiwa kelembagaan yang menurutnya amat layak dicatat The HUD Institute.
“Saya menduga titik baliknya ketika lembaga keuangan non-bank harus berubah menjadi bank.”
Kalimat itu tampak sederhana. Namun di baliknya tersimpan persoalan besar mengenai desain sistem pembiayaan perumahan Indonesia.
Zulfi cuman mendengarkan.
Erica masih melanjutkan: “Pemerintah mestinya memahami bahwa bank bukan lembaga yang paling cocok untuk membiayai KPR berjangka sangat panjang.”
Logikanya sederhana.
Sebab, bank bekerja dengan dana masyarakat yang sebagian besar berjangka pendek. Sementara KPR adalah pembiayaan jangka panjang yang bisa mencapai 15 hingga 25 tahun. Bahkan ada yang mendorong tenor 40 tahun.
Ketika lembaga pembiayaan perumahan dipaksa masuk ke rezim perbankan, alhasil biaya dana meningkat. Mahal.
“Kalau KPR disalurkan langsung oleh bank, spread langsung bertambah. Ada biaya Giro Wajib Minimum dan berbagai ketentuan perbankan lainnya.”
Akibatnya? Harga kredit naik. Padahal, kemampuan masyarakat membeli rumah lagi turun. Maka, pasar menjadi semakin sempit.
Erica berbicara bukan dari teori. Sebab dia pernah mengalami sendiri masa transisi itu.
“Kami yang berasal dari Bank Papan merasakan betul perubahan tersebut. Jumlah pencairan KPR langsung turun”.
Erica masih melanjutkan opininya, “Persaingan berkurang. Pasar menjadi tidak efisien.”
Dalam pandangannya, pembiayaan perumahan membutuhkan lembaga yang lebih ramping, lebih fokus, dan tidak dibebani struktur biaya perbankan yang berat.
“Idealnya penyalur KPR cukup lembaga keuangan khusus. Organisasinya kecil, efisien, dan tidak terkena seluruh aturan perbankan.”
Lalu dia mengenang masa yang kini terasa jauh.
Nun, masa ketika KPR menjadi instrumen pembangunan sosial, bukan sekadar produk perbankan.
“Dulu, Papan Sejahtera bisa memberi KPR dengan bunga fixed selama 5 tahun, untuk kemudian diperpanjang lagi 5 tahun berikutnya. Sumber dananya dari penerbitan obligasi, yang juga 5 tahun. Jadi tidak ada mismatch”.
Kalimat itu seperti foto hitam putih dari masa lalu.
Sederhana.
Efisien.
Berkarakter.
Namun berdampak luas.
“Itulah masa jaya KPR. Zaman Pak Akbar Tandjung.”
Percakapan kemudian bergeser ke persoalan yang lebih mendasar: sumber dana jangka panjang.
Menurut Erica, pada masa lalu ekosistem pendanaan perumahan masih memberikan ruang yang lebih luas.
“Pasar obligasi memang tidak mudah. Tetapi dulu jauh lebih lunak.”
Saya membayangkan dia tertawa kecil ketika menggambarkan kondisi saat ini.
“Sekarang kalau mencari dana jangka panjang, pasar obligasinya bantet seperti bonsai.”
Ungkapan itu lugas, seperti karakternya. Ungkapan yang mengandung kritik yang tajam tapi elegan, dengan adab yang tak dihilangkan.
Majelis Pembaca.
Soal ini penting, sebab pembiayaan perumahan pada hakikatnya membutuhkan tiga syarat utama. Pertama, dana murah. Kedua, dana jangka panjang.
Ketiga, lembaga penyalur yang efisien.
Jika salah satu hilang, harga rumah akan semakin menjauh dari kemampuan masyarakat.
Jika ketiganya hilang sekaligus, maka lahirlah krisis struktural keterjangkauan perumahan.
Percakapan singkat antara Zulfi Syarif Koto dan Erica Soeroto itu sesungguhnya lebih dari sekadar nostalgia biasa.
Dia tulus mengingatkan bahwa krisis perumahan bukan semata-mata akibat harga tanah yang naik atau pendapatan masyarakat yang tertinggal.
Di baliknya terdapat persoalan desain kelembagaan pembiayaan yang telah berubah selama puluhan tahun. Keduanya, bersifat struktural. Menjadi krisis a.k.a darurat perumahan jika dibiarkan, bung.
Pertanyaan yang patut diajukan kepada para pembuat kebijakan hari ini bukan hanya bagaimana membangun lebih banyak statistik rumah.
“Itu teknis adinda”, saya mengenang sepotong kalimat Akbar Tandjung.
Tetapi juga ada pertanyaaan besar dan struktural berikut ini.
Apakah sistem pembiayaan perumahan yang kita bangun saat ini benar-benar dirancang untuk memudahkan akses rakyat memiliki rumah?
Ataukah tanpa disadari kita telah meninggalkan model-model kelembagaan yang dahulu justru membuat rumah lebih mudah dijangkau? Berbelok ke arah makin mendekati sistem pasar, diam-diam meninggalkan peran negara, acap lebih mengandeng korporasi.
Sejarah perumahan Indonesia mungkin tidak hanya ditulis oleh undang-undang, menteri, atau lembaga negara.
Kadang-kadang, sejarah itu tersimpan dalam ingatan para pelaku yang pernah menyaksikan masa ketika sebuah kantor kecil di ruko, dengan delapan pegawai, mampu membantu satu provinsi mewujudkan mimpi memiliki rumah.
Dan mungkin, dari ingatan seperti itulah, arah pembaruan sistem perumahan nasional dapat ditemukan kembali.
Ingatan itu kini dimasukkan dalam naskah sejarah garapan The HUD Institute. Itu hal ikhwal yang patut diadvokasi. Tabiik.
*) Advokat; Sekretaris Dewan Pakar The Housing and Urban Development (HUD) Institute
