Propertynbank.com – Esai ini memetik pelajaran dari negeri Inggris. Dari studi Peter Malpass, masihkah perumahan pilar goyah negara kesejahteraan (wobbly under welfare state)?
Studi Malpass menguliti bagaimana hak atas berumah perlahan berubah menjadi kemampuan mencicil rumah.
Dari housing
right menuju housing affordability. Dari subyek hak ke akses pasar.
Lalu bagaimana refleksi-posisi negara +62 berada?
Pembaca, mari berdiskusi. Siapkan kopi. Negara siapkan kebijakan
Ada sesuatu yang ganjil—agak laen— dalam pola kebijakan perumahan Indonesia.
Semakin banyak program diluncurkan. Semakin banyak skema pembiayaan diperkenalkan. Semakin besar subsidi digelontorkan.
Namun mengapa rumah tetap terasa semakin jauh dari jangkauan sebagian besar rakyat? Mana oh mana rumahnya?
Harga tanah melesat.
Harga rumah melambung.
Pengembang meminta harga rumah subsidi dinaikkan.
Defisit perumahan (backlog) tetap membayangi. Bahkan tipologinya bertambah: quantitative backlog, qualitative backlog, dan double backlog.
Kelembagaan tersebar di sana-sini tanpa dirigen. Pakar ITB, M. Jehansyah Siregar, menyebutnya masalah kelembagaan yang sudah ada di sana dan nge-link ke sini, tapi seakan tak ada efek meraksasa skala bernegara? Saya menyebut diagnosa M. Jehansyah Siregar itu hanya network of institutions, saja. Mesinnya bekerja sendiri, rute-destinasi sendiri, pilot sendiri. Peter Malpass menyebut fenomena serupa sebagai institutional fragmentation.
Lebih tajam lagi, Jehansyah Siregar pernah menyatakan bahwa Indonesia sesungguhnya belum memiliki sistem penyediaan perumahan yang utuh (2014).
Dua belas tahun kemudian, dia mengulangi kritik yang sama (2026). Katanya, “kita masih belum memiliki sistem”.
Di waktu yang berdekatan, Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Fahri Hamzah juga mengemukakan kegelisahan idemditto. Kata Fahri Hamzah, tak ada sistem. Dan, selain itu krisis struktural perumahan.
Media kemudian mewartakan kenyataan yang makin terasa dekat: Generasi Z semakin sulit memperoleh rumah. Banyak anak muda mulai menganggap kepemilikan rumah sebagai mimpi yang terus menjauh dari kenyataan.
Lalu muncul pertanyaan yang tidak nyaman, tetapi harus disodorkan kepada negara:
Apakah kita sedang membangun negara kesejahteraan perumahan, atau sekadar membangun negara KPR?
Pertanyaan ini mengingatkan saya pada pemikiran Peter Malpass, akademisi Inggris yang selama betahun-tahun tabah meneliti hubungan antara perumahan dan welfare state di Inggris.
Peter Malpass mengingatkan bahwa perubahan terbesar dalam kebijakan perumahan modern bukanlah perubahan program, melainkan perubahan cara berpikir.
Dulu negara bertanya: Bagaimana negara menyediakan rumah bagi rakyat?
Kini pertanyaannya bergeser: Bagaimana negara membantu rakyat membeli rumah?
Kelihatannya sama. Padahal sangat berbeda.
Perbedaan itulah yang mengubah rumah dari hak sosial menjadi komoditas pasar.
Dari hak menjadi cicilan.
Dari kewajiban konstitusional negara menjadi tanggung jawab individual.
Tikungan ideologis inilah yang oleh Pak Malpass disebut sebagai pergeseran besar: dari housing as a social right menuju housing as affordability.
Rumah tidak lagi dipandang sebagai hak yang harus dijamin negara.
Rumah dipandang sebagai barang yang harus dibeli melalui pasar.
Negara tidak lagi berfokus membangun rumah. Negara lebih sibuk membantu rakyat memasuki pasar perumahan.
Maka lahirlah berbagai instrumen: FLPP, Tapera, subsidi bunga, subsidi uang muka, dan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Semua instrumen itu penting. Tetapi ada satu hal yang perlu disadari. KPR bukan kebijakan perumahan. KPR adalah kebijakan pembiayaan perumahan melalui perbankan.
Keduanya tidak selalu identik. Karena membiayai rumah tidak otomatis menghadirkan rumah yang terjangkau.
Persis di sinilah salah satu problem yang pernah muncul dalam perdebatan Tapera. Bahkan Undang-Undang Tapera itu kemudian dibatalkan Mahkamah Konstitusi.
Apalagi ketika harga tanah bergerak jauh lebih cepat daripada kenaikan pendapatan masyarakat.
Daya beli tertinggal.
Daya cicil tertinggal.
Di sinilah sesungguhnya persoalan utama berada, tetapi sering terlupakan.
Selama ini kita terlalu sibuk membicarakan skema kredit. Terlalu sedikit membicarakan tanah untuk perumahan rakyat. Apakabar baik dari badan bank tanah untuk perumahan rakyat? Skema tanah untuk 3 juta rumah?
Padahal harga rumah pada akhirnya sangat ditentukan oleh harga tanah.
Ke mana demokrasi pertanahan sebagaimana amanat Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945? Pertanyaan itu datang dari Prof. Martin Roestamy, Guru Besar Ilmu Hukum Agraria Universitas Djuanda.
Padahal melalui pembacaan yang terintegrasi antara Pasal 33 Ayat (3), Pasal 28H Ayat (1), dan Pasal 28I Ayat (4) UUD 1945, sesungguhnya terdapat jalan keluar yang berpotensi menjadi game changer bagi krisis struktural perumahan Indonesia.
Namun yang terjadi justru sebaliknya. Negara sibuk memperpanjang tenor KPR hingga 40 tahun.
Tetapi tidak sungguh-sungguh mengendalikan spekulasi tanah.
Kita sibuk memberikan subsidi bunga. Tetapi belum berhasil menurunkan harga lahan.
Kita sibuk mengurus cicilan. Tetapi belum menyelesaikan akar persoalan.
Akibatnya, negara terus berlari mengejar pasar yang selalu melaju lebih cepat. Dan pasar hampir selalu menang banyak.
Lebih mengkhawatirkan lagi, perubahan paradigma ini secara perlahan menggeser makna konstitusi.
Pasal 28H Ayat (1) UUD 1945 tidak mengatakan bahwa setiap orang berhak memperoleh KPR.
Pasal itu menyatakan bahwa setiap orang berhak bertempat tinggal.
Itu adalah hak dasar.
Hak fundamental.
Hak yang eksplisit.
Bukan hak implisit yang samar-samar.
Demikian pula Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945 tidak menyatakan bahwa tanah dipergunakan sebesar-besarnya untuk keuntungan pasar.
Konstitusi menyatakan bahwa bumi, air, dan kekayaan alam dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.
Artinya jelas.
Konstitusi berbicara tentang hak.
Konstitusi berbicara tentang keadilan.
Konstitusi berbicara tentang negara kesejahteraan.
Meminjam Cheryl Saunders, Guru Besar Hukum Tata Negara dari University of Melbourne, konstitusi adalah the soul of the nation—jiwa bangsa—bukan sekadar dokumen kontrak sosial yang elitis dan nonpartisipatoris.
Namun dalam praktik, publik merasakan adanya perubahan tutur bahasa yang halus tetapi fundamental. Dari bahasa hak menuju bahasa pasar.
Keberhasilan kebijakan tidak lagi diukur dari jumlah warga yang memperoleh rumah layak. Melainkan dari jumlah kredit yang tersalurkan.
Target pembiayaan diperluas ke segmen yang semakin tinggi. Statistik dipuji. Penyaluran kredit dirayakan tepuk tangan.
Tetapi ukuran kesejahteraan substantif rakyat sering kali tertinggal.
Yang jarang ditanyakan adalah, berapa banyak keluarga miskin yang berhasil keluar dari ketidaklayakan tatkala berhuni?
Berapa banyak warga yang terbebas dari jebakan kemiskinan struktural perumahan?
Sebaliknya, yang lebih sering dihitung adalah berapa triliun rupiah pembiayaan tersalurkan dan berapa persen target kredit tercapai.
Tanpa disadari, rumah perlahan berubah menjadi produk keuangan. Padahal rumah bukan sekadar aset.
Ketahuilah. Renungkan lagi. Kita bernegara, berkonstitusi, yang diwarisi soul of nation. Hasil perjuangan panjang, korbankan jiwa, raga, arah, harta, keluarga melawan penjajahan yang menghisap ala eksploitatif Belanda.
Maka dari itu, melawan kemiskinan perumahan itu, konstitusi menjadi janji suci.
Rumah adalah fondasi martabat manusia.
Rumah adalah tempat keluarga bertumbuh.
Rumah adalah titik awal mobilitas sosial.
Rumah adalah instrumen distribusi keadilan.
Rumah adalah peletak watak dan kepribadian bangsa, sebagaimana ditegaskan dalam konsideran huruf a Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011.
Karena itu ukuran keberhasilan kebijakan perumahan tidak boleh berhenti pada affordability.
Affordability penting.
Tetapi tidak cukup.
Tujuan akhirnya haruslah pemenuhan hak konstitusional atas perumahan yang layak.
Negara harus kembali memimpin agenda perumahan rakyat.
Bukan untuk mematikan pasar. Tentu tidak mungkin.
Tetapi untuk memastikan pasar tunduk santun pada tujuan konstitusi.
Bukan untuk menggantikan pembiayaan.
Tetapi untuk memastikan pembiayaan tidak menggantikan keadilan.
Jika tidak, apa bedanya dengan eksploitasi menghisap a la Belanda. Itu yang acap dipidatokan Bung Karno.
Membaca kembali Peter Malpass, kita menemukan peringatan yang sangat berharga.
Ketika negara terlalu percaya kepada pasar, rumah perlahan kehilangan makna sosial-konstitusionalny.
Ketika rumah kehilangan makna sosial-konstitusionalnya, negara kesejahteraan berubah menjadi pasar kesejahteraan.
Maka, ketika itu terjadi, warga negara tidak lagi diperlakukan sebagai pemegang hak. Mereka hanya diperlakukan sebagai calon debitur.
Karena itu pertanyaan yang harus dijawab Indonesia pada hari-hari mendatang bukanlah: Bagaimana memperbesar KPR?
Pertanyaannya jauh lebih mendasar, apakah kita sedang membangun rumah untuk rakyat, atau sekadar membangun rakyat agar mampu mencicil rumah?
Jawaban atas pertanyaan itu akan menentukan apakah Indonesia benar-benar bergerak menuju negara kesejahteraan.
Ataukah perlahan berubah menjadi negara KPR.
Bagaimana Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman di negeri Peter Malpass menyikapi hal ini?
Mendekat ke korporasi?
Ke koperasi? Atau kembali kepada Pasal 33 konstitusi? Mari diskusi, jangan bawa ke hati, siapkan kopi-konstitusi.
Tabik.
*) Advokat; Sekretaris Dewan Pakar The Housing and Urban Development (HUD) Institute.
