PROPERTI – Menjadi agen atau broker properti, bukan hanya sebatas mencari pembeli, penyewa maupun penjual properti.
Lebih dari itu, seorang agen properti juga harus paham masalah legalitas dan hukum properti. Agen properti juga sebaiknya mempelajari beberapa aturan hukum seperti Kitab Undang Undang Hukum Perdata (KUHP) pasal 1320, UU Pokok Agraria (UUPA) No 5 Tahun 1960 dan Undang Undang No 11 Tahun 2020, berkaitan dengan Peralihan Hak atas tanah, Proses Peralihan Hak, Hak dan Kewajiban Pembeli dan Permasalahan Dalam Peralihan.
Notaris Amriyati Amin mengatakan, proses Peralihan Hak terbagi dalam 3 langkah, yakni kelengkapan data yaitu data penjual, pembeli, pembayaran pajak-pajak, pengecekan sertipikat. Langkah Kedua pembuatan AJB di PPAT yaitu proses pembuatan dan penandatanganan AJB di hadapan PPAT sesuai lokasi properti, dan langkah ketiga pendaftaran peralihan hak/balik nama di kantor ATR/BPN yaitu proses pendaftaran peralihan hak/balik nama dikantor ATR sesuai lokasi.
“Sedangkan sejumlah kelengkapan data yang harus dipenuhi diantaranya KTP, KK, Buku Nikah, NPWP baik bagi si penjual maupun pembeli. Pembayaran pajak semacam Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penjual (PPH) dan Pajak Pembeli (BPHTB),” jelas Amriyati pada Training Agen/Pemasar Properti “Menuju Uji Kompetensi LSP AREA Indonesia – BNSP” beberapa waktu lalu.
Amriyati mengatakan, pengecekan sertipikat online melalui website ATR/BPN dan hasil pengecekan berlaku 7 hari kalender. “Untuk sertipikat sendiri tidak lagi memerlukan tanda tangan basah dan cukup melalu website, dan ATR/BPN akan menerbitkan sertipikat secara online,” tambah Amriyati.
Pembuatan dan penandatanganan AJB di hadapan PPAT, sambung dia, harus dihadiri kedua belah pihak yaitu si penjual dan pembeli dan dihadiri para saksi minimal 2 orang. Kemudian PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi Akta. Akta akan dibuat 2 lembar asli, satu untuk PPAT dan satu lagi untuk kantor pertanahan, dan masing masing penjual dan pembeli akan dapat salinannya.
“Setelah AJB dibuat, PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk balik nama, dengan disertakan surat permohonan balik nama, Akta Jual Beli PPAT, Sertipikat Hak Atas Tanah, Data-data penjual dan pembeli, dan Bukti Lunas pembayaran PPH dan BPHTB. Setelah itu kantor pertanahan memberikan tanda terima pendaftaran, dan setelah selesai nama pemegang hak lama akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kantor pertanahan,” ungkap Amriyati.
Sedangkan untuk Hak dan Kewajiban Pembeli, ujar Amriyati, haknya mendapatkan data penjual dan data tanah bangunan yang valid sebelum transaksi jual beli, mendapat jaminan atas tanah dan bangunan yang dibeli (tidak dalam sengketa), menerima dan meguasai tanah dan bangunan yang dibeli. Kewajiban pembeli seperti melakukan pembayaran harga yang telah disepakati, melakukan pembayaran pajak pembeli (BPHTB), memberikan data-data diri yang valid, hadir atau memberi kuasa menandatangani Akta Jual Beli.
“Beberapa hal yang perlu diantisipasi dalam hal Jual Beli adalah pada saat penyerahan sertipikat. Pastikan sertipikat diserahkan langsung ke notaris yang sudah dikenal dan paling tidak mengetahui kantor notaris tersebut. Langkah ini mengantisipasi agar menghindari oknum yang tidak bertanggung jawab,” tegas Amriyati.
Kemudian, pastikan penomoran AJB di tanggal yang sebenarnya sesuai tanggal penandatanganan AJB dan melakukan dokumentasi dari pihak yang hadir terutama dokumentasi dari sipenjual. “Terkadang teman-teman agen sering kali menggampangkan dari segi tanggal, padahal itu berpotensi masalah jika tanggal tersebut hanya mengacu pada tanggal yang tertera di blangko AJB,” lanjut Amriyati.
Amriyati mengatakan, banyak contoh kasus yang akan dihadapi para Agen Properti. “Para Agen dituntut untuk aware terhadap tanggung jawabnya, jika memang ada yang tidak beres dengan si klien segera laporkan agar Notaris juga dapat mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan,” pungkas Amriyati.
