Propertynbank.com – Diskusi kami sepakat: Tiga juta rumah tidak tidak boleh gagal. Kita tidak kekurangan tanah—yang kurang adalah cara legal mengubah tanah menjadi equity untuk pembiayaan aman.
Di sinilah, Ali Kusno Fusin mengelontorkan konsep Creating Share Value (CSV) berbasiskan tanah Pemerintah Daerah (Pemda) –yang tidak produktif, atau kurang produktif, atau dibiarkan tidak masuk dan hidup ke dalam sistem– menjadi game changer. Bukan menjual aset, tetapi mengkapitalisasi nilainya yang masih tidur.
Penting dicatat, para game changer (pengubah permainan) mendorong perubahan transformatif yang berdampak pada industri dan masyarakat. Inovator yang lebih baru seperti Jeff Bezos dan Elon Musk adalah contoh individu pengubah permainan dalam bisnis. Bung Karno dan Bung Hatta adalah game changer menjadi Indonesia Merdeka.
Ali Kusno Fusin (AKF) mempelajari CSV di Harvard Bussines School, ahai, saya melihat ijazahnya. CSV ialah Menciptakan Nilai Bersama. Model bisnis menjawab masalah sosial.
Menurut Michael E. Porter dari Harvard Business School, perusahaan bisnis dapat menyatukan kembali bisnis dan masyarakat jika mereka mendefinisikan kembali tujuan mereka sebagai menciptakan “nilai bersama”—menghasilkan nilai ekonomi dengan cara yang menghasilkan nilai bagi masyarakat dengan cara mengatasi tantangan-tantangan.
AKF menerapkannya di beberapa lokasi di Jakarta. AKF juga melengkapi CSV untuk rumah untuk rakyat itu dengan MBR Poll, semacam basis data siapa warga benar-benar membutuhkan rumah berbasis permintaan (demand).
Ini penting, karena prinsip CSV, menurut AKF, kudu menjawab pertanyaan pertama dan utama: Who is your paying customer? Karena sang paying customer terkait siapa target konkrit penerima manfaat program dan membayarnya dengan kemampuan membayar (ability to pay).
Selama ini, publik paham, tanah Pemda hanya diam. Hanya sebagai angka di neraca. Padahal, di bawah Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, tanah dapat dimanfaatkan melalui kerja sama atau dijadikan penyertaan modal.
Artinya, tanah bisa diubah menjadi equity dalam proyek perumahan—masuk ke dalam Special Purpose Vehicle (SPV), dinilai profesional, lalu menarik investor budiman tanpa membebani APBN.
Strukturnya sederhana namun kuat: Pemda menyetor tanah, investor menyetor dana, proyek dibiayai bersama. Nilai proyek kemudian dimonetisasi melalui instrumen seperti Efek Beragun Aset (EBA), didorong oleh jasa baik Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan Bursa Efek Indonesia (BEI). Di titik ini, tanah berubah wujud fiskal menjadi arus kas lancar —bukan lagi aset pasif.
Kuncinya tetap pada pengamanan publik: kepemilikan tanah tidak hilang, skema bagi hasil transparan, dan peruntukan tetap untuk perumahan rakyat. Dengan desain ini, Pemda tidak kehilangan aset—justru efektif menggandakan nilai asetnya.
Kami sepakat, dan juga kuatir, tanpa kiat inovatif-alternatif a la game changer rahasia CSV, program 3 juta rumah berisiko menjadi beban fiskal. Maka, maaf, bisa beresiko gagal. Maka dan maka, nyaris 1,5 tahun dipidatokan 3 juta rumah, timbul pertanyaan bernegara: sudah berapa dan dimana rumahnya, siapa rakyat MBR menghuninya?
Dengan CSV, jurus ini digadang menjadi kandidat arsitektur pembiayaan nasional yang nantinya bakal menjadi game changer pembiayaan perumahan rakyat yang inovatif: non APBN dan non APBD.
Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute –yang acap disapa Pak HUD– berbinar mendiskusikan rahasia CSV dalam asa menjawab gap fiskal perumahan MBR.
Wajar saja, sebab saat menjabat Deputi Perumahan Formal Kemenpera, Pak HUD yang mengawal naskah RUU yang menjadi UU No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang memasukkan satu Bab khusus dan baru yakni Sistem Pembiayaan dan Pendanaan Perumahan, yang tidak masuk dalam aturan UU pendahulunnya.
Pembaca. Jika tanah dibiarkan diam, yang pasti adalah beban. Diambil sang zaman. Dipatok, dipagari, dan dimasuki orang-orang suruhan. Diklaim sebagai “kami sudah manfaatkan”. Jika diolah cerdas, pasti menjadi mesin penggerak pembiayaan perumahan.
Di situlah efek janji sebagai gagasan inovatif berubah menjadi rumah-rumah rakyat. Inikah game changer menjawab kegelisahan akut kesenjankan fiskal dan kelangkaan APBN perumahan rakyat? Kemauan menciptakan langkah out of the box in the box membutuhkan kreatifitas dan legal creation-engineering yang sah dan berkeadilan. The HUD Institute bersiap menyusun itu dan kudu menggandeng asosiasi Pemda propinsi dan kabupaten/ kota menerobos kotak-kotak hambatan.
Ikhtiar menghidupkan konstitusi perumahan dan hak atas rumah (housing right) sebagai pilar negara kesejahteraan yang tidak boleh goyah, lagi. Maka dan maka, harus diupayakan dengan sungguh-sungguh –meminjam pidato Bung Hatta– dengan prinsip progresively and full realization –memakai ECOSOC (Economic, Social and Cultural) Rights. Agar rakyat bisa tersenyum seperti pidato pelantikan Presiden Prabowo Subianto.
Jika tidak memulai CSV, lantas apa kabar pesan founding parent, kepatuhan instrumen HAM internasional, dan janji kampanye Presiden membangun 3 juta rumah? Tabik.
Penulis : Muhammad Joni, SH., MH, Advokat, Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute.
