The HUD Institute Belajar dari BSD City, Kota Mandiri yang Tumbuh Lebih dari 40 Tahun

Propertynbank.com – Tidak banyak kawasan hunian di Indonesia yang mampu bertahan dan berkembang melampaui satu generasi. BSD City menjadi pengecualian. Dirancang sejak awal sebagai kota mandiri, kawasan ini telah melewati berbagai fase, dari masa pembangunan awal, krisis moneter, hingga transformasi menjadi pusat hunian, bisnis, dan aktivitas sosial yang terus tumbuh.

Dirintis sejak awal 1980-an, BSD City tidak dilahirkan sebagai proyek properti jangka pendek. Kawasan ini dirancang sebagai kota mandiri yang terintegrasi dengan sistem perkotaan Jabodetabek melalui Rencana Umum Tata Ruang dan pengembangan kawasan Serpong. Pendekatan tersebut menempatkan BSD City sebagai bagian dari struktur regional, bukan entitas yang berdiri sendiri.

Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, menilai keputusan perencanaan tersebut menjadi fondasi penting keberlanjutan BSD City hingga hari ini. Menurutnya, banyak kota baru yang tumbuh belakangan justru kehilangan arah karena tidak memiliki keterkaitan kuat dengan perencanaan wilayah yang lebih luas.

“Sejak awal, BSD City diposisikan sebagai bagian dari sistem perkotaan Jabodetabek. Ini yang membedakan dengan banyak pengembangan kota baru yang lahir tanpa kerangka regional yang jelas,” ujarnya saat kunjungan The HUD Institute ke BSD City.

Pada fase awal pengembangannya, BSD City tidak hanya memprioritaskan pembangunan rumah. Berbagai fasilitas dasar disiapkan bersamaan, mulai dari sekolah lintas agama, pasar tradisional, terminal angkutan, kawasan industri, hingga ruang terbuka hijau. Langkah ini mencerminkan pemahaman bahwa kota adalah ruang hidup yang harus mampu mendukung aktivitas sosial, ekonomi, dan budaya warganya.

Zulfi menegaskan bahwa pendekatan bertahap ini menjadi salah satu kekuatan utama BSD City. Kota tidak dibangun sekaligus dalam skala masif, melainkan tumbuh mengikuti kebutuhan dan daya dukungnya.

“Kota yang direncanakan terlalu besar dan kaku justru sulit beradaptasi. Pengalaman BSD City menunjukkan pentingnya fleksibilitas agar rencana dapat menyesuaikan perubahan pasar dan kondisi ekonomi,” katanya.

Ujian besar datang saat krisis moneter 1998. Perubahan struktur kepemilikan dan strategi pengembangan menjadi bukti bahwa kota mandiri juga tidak kebal terhadap gejolak ekonomi makro. Namun, dari krisis tersebut muncul pelajaran penting mengenai ketahanan finansial jangka panjang dalam pembangunan kota.

Tata Kelola dan Peran Warga

Aspek lain yang jarang disorot dalam pengembangan kota mandiri adalah pengelolaan lingkungan pasca-pembangunan. Dalam hal ini, kebijakan penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU) serta tumbuhnya pengelolaan berbasis komunitas melalui RT dan RW menjadi inovasi sosial yang patut dicermati.

“Ketika warga dilibatkan dalam pengelolaan lingkungan, muncul rasa memiliki. Kota tidak lagi dipandang sebagai produk pengembang, tetapi sebagai rumah bersama,” ujar Zulfi.

Pendekatan tersebut dinilai mampu menekan biaya pengelolaan sekaligus memperkuat kohesi sosial antarwarga. Hal ini menjadi elemen penting dalam menjaga keberlanjutan kota dalam jangka panjang.

Deputi Bidang Koordinasi Pembangunan Perumahan, Sarana dan Prasarana Permukiman Kementerian Koordinator Bidang Infrastruktur dan Pembangunan Kewilayahan, Ronnv A. Hutahavan, yang turut hadir dalam kunjungan tersebut, menekankan bahwa pembangunan kawasan seperti BSD City harus dimaknai lebih luas dari sekadar pembangunan fisik.

“Infrastruktur bukan hanya soal konektivitas atau bangunan, tetapi bagaimana pembangunan tersebut mampu meningkatkan livelihood masyarakat secara inklusif,” ujarnya.

Ia menjelaskan bahwa pemerintah tengah menyiapkan regulasi Transit Oriented Development (TOD) sebagai payung hukum kolaborasi lintas sektor. Tujuannya agar pembangunan kawasan terpadu dapat berjalan selaras dan memberikan dampak nyata, termasuk bagi kampung-kampung di sekitar kawasan pengembangan.

“Tugas pemerintah adalah memastikan visi besar pembangunan diterjemahkan ke dalam rencana eksekusi yang berdampak, serta menjamin masyarakat sekitar tidak tertinggal,” tambahnya.

BSD City Kota yang Terus Belajar

Dari sisi pengembang, Sinar Mas Land menegaskan bahwa BSD City terus berupaya menyesuaikan diri dengan perubahan zaman. Senior Vice President of Corporate Affairs Sinar Mas Land, Panji Himawan, menyampaikan bahwa pembangunan BSD City sejak awal tidak hanya berorientasi pada pertumbuhan fisik.

“Fokus kami adalah membangun ekosistem kota yang mencakup tata kelola, keberlanjutan lingkungan, dan kualitas hidup masyarakat agar BSD City tetap relevan lintas generasi,” ungkapnya.

Ia menambahkan bahwa dialog dan refleksi bersama lembaga seperti The HUD Institute menjadi pengingat bahwa keberhasilan pembangunan kota tidak diukur dari skala atau kecepatan, melainkan dari kemampuannya bertahan dan berkembang secara berkelanjutan.

Refleksi atas perjalanan lebih dari 40 tahun BSD City menjadi relevan di tengah dorongan pembangunan perumahan nasional yang masif. Zulfi menegaskan bahwa kesalahan terbesar dalam pembangunan kota adalah memisahkan rumah dari ekosistem sosialnya.

“Rumah tanpa kota hanya akan menciptakan kawasan tidur. Kota harus dibangun sebagai proses panjang yang hidup dan terus berkembang,” katanya.

Pengalaman BSD City menunjukkan bahwa keberlanjutan kota sangat ditentukan oleh tata kelola, kemampuan beradaptasi, dan keterlibatan warganya. “Sebuah pelajaran penting bagi siapa pun yang hari ini berbicara tentang masa depan kota-kota baru di Indonesia,” tutup Zulfi.